在深圳市场上，投资客所占的比例到底有多大？

　　蓝皮书数据显示，深圳去年置业者中有超过30%的人在取得产权证后半年内转手，取得房产证3年及3年以上转让住房的占住房总套数的28.11%。以2003年销售89651套为例，可以做一个粗略的测算，我们可以类推2003年销售的房屋套数中，有25200套在2006年进入了二手房市场。2006年深圳市场销售一手房85570套，而去年置业者中有30%的人在取得产权证后半年内转手，意味着当年销售出去的85570套住中有25671套又进入了二手房市场，三者加在一起，2006年深圳有136441套住房在市场间流通。

　　根据深圳业内人士的估计，2006年的市场有60-70%的投机因素，以60%的投机测算，去年市场上共有81864套房为投资客所购买，实际意味着54577套住房是有真实需求的人购买的。如果说2005年之前的深圳房市是健康、合理的，那么以2003年为例，深圳当年销售89651套住房，即使剔除20%的投资客所购商品房，那么深圳2003年真实住房需约71721套，这一数值远远高于2006年真实需求54577套住房，即以2003年为参照，意味着2006年深圳市场上实际真实的住房购买反而下降17144万套。房子越买越火，但买房为了“住”的却越来越少。从这一角度也可以看出深圳房市之悖谬。

　　再来看土地供应，数据显示，2003~2006年，深圳土地供应量基本保持在11.5~13平方公里，住宅用地面积占土地供应总量的10%。如果说需求不断加大，那么在2006年交易的40宗土地中，土地交易面积为139.75万平方米，规划建筑面积为344.77万平方米，相比2005年同比增长分别达到了51.7%和62.2%，面积增长幅度非常明显，供应较为充裕。

　　与此同时，深圳二手房交易从2004年就开始加大，到2006年二手房交易面积746.76万平方米，超过当年一手房的720.53万平方米，这意味着二手房的流动比率在加大。

　　虽然深圳人口不断增加，对住房需求每年递增，但有一个不容忽视的问题是深圳空置房的比率也居高不下，即使新增土地供应面积有所回落，但深圳的存量商品房在一定程度上可以缓解住房困局。比如2005年、2006年深圳商品住宅空置面积分别为69.6万平方米、55.23万平方米。值得注意的现象是，深圳二手房越来越活跃、一手房成交套数也在增加，但房价依然高居不下，很多普通百姓不能从根本上解决住房需求，而投资客在其间所占比率越来越大，这其中的泡沫成分不言而喻。

　　深圳市德思勤置业有限公司总经理徐治政对记者表示，2005年之前深圳住房市场相对比较正常，但从2006年到今年上半年之前，投资客的比例达到60%~70%，局部楼盘的投资比例达到80%~90%，投资客最多的时候也是楼市价格的最高点。投资客的涌入，造成了楼市供不应求的现象，实际这个阶段当中市场购买主体并不是真正有住房需求的人，而是投资客，这是一种很不正常的现象。9月份以后，由于相关政策的出台，深圳楼市发生了明显的变化，价跌量跌的拐点同步出现了。

　　从真实需求到投资需求。深圳楼市用“深圳速度”造就了一批炒房大军，也造就了更多的百万、千万、亿万富翁。

(责任编辑：刘嘉)