没有不散的筵席

　　上半年的购房指数已经超过100%，一套房子少则五六个人要求同时购买，多则十几、二十几个人盯住一个楼盘，在大量投资客面前，价格又怎能抵挡得住他们对楼市更高的预期呢。

　　不过，这似乎到了最后的疯狂。国家相关政策的出台对深圳仍不断高企的楼市价格起到了明显的抑制作用，这一直接作用就是进入9月份深圳一手房、二手房成交量同步下跌。德思勤的分析数据显示，今年七八九三个月，深圳新房的成交套分别为4503套、2220套、3507套，环比涨跌为-16.50%、-102.84%、-57.94%，整个第三季度成交套数为10230套，环比涨跌-32.00%。来自深圳市国土局的数据显示，11月6日，全市成交一手房仅24套，截止到当天深圳市场上还有37229套房子没有成交。如果按着当天的销售速度算，需要4年多的时间才能将三万多套一手房卖完。这意味着，深圳并不是急缺房子，而是大量的房子没有成交。持房者和持币者都在观望。如果进一步分析，2003~2006年深圳历年的销售套数分别为89651、89719、100024、85570套，按10%的投机者获利回吐，随时都可能有三万多套房子涌在市场上，使深圳房市的供应量翻一倍以上，而近两年投机者大批加入，如果价格再攀升，明后两年获利回吐的比例可能更大。

　　土地供应方面也有变化，深圳业内人士给记者提供的资料显示，2006年深圳市土地交易的总宗数为40宗，相比2005年的39宗次基本持平。在2006年交易的40宗土地中，土地交易面积为139.75万平方米，规划建筑面积为344.77万平方米，相比2005年同比增长分别达到了51.7%和62.2%，面积增长幅度非常明显，供应较为充裕。

　　深圳房地产走势进入9月份以来，似乎是一天比一天萎缩。徐治政撰写的《一手楼市初现拐点，深圳地产提前入冬》显示：10月，深圳一手楼价终于受到成交量进入下降通道的拖累，在高位第一次掉头向下，楼价终于低下高昂的头；深圳楼市第一次出现价量齐跌的现象，预示着楼市开始出现拐点。进入10月份，一手楼日均成交57套；随着楼价月10.4%的下跌幅度，成交量出现新低；而进入11月，深圳一手楼日均成交不足30套，成交接近地量深圳楼市提前进入冬天。

　　查土限购启动真实需求

　　谈到楼市需求，必须要提到土地供应情况。当供需双方均衡时，楼市及楼价应该在一个正常合理的范围内运行。如果一方失衡，必然会导致价格的大起大落，而这种现象在当前的房地产市场上尤为明显。

　　建设银行最新发布的研究报告指出：2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖，未能形成有效供给。

　　针对这一举措施，相关部门展开了严厉的整治风暴。以深圳为例，7月3日，深圳市政府召集13个部门负责人部署房地产市场整治工作，其重点有5项内容：一是查处房地产开发企业违法用地、擅自改变规划配套、违规销售、合同欺诈和恶意违约、偷漏税费及违规强制拆迁等行为；二是查处拆迁企业、中介机构及其从业人员违规行为；三是查处房产地领域涉及的有关部门及其工作人员违规情况；四是选择部分违法违规典型案例予以曝光；五是建立长效机制，从根本上规范房地产市场秩序。

　　7月10日，深圳国土局、国家外汇管理局深圳市分局宣布开始执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，通知规定境外机构只能购买用于办公所需的商品写字楼，境外个人只能购买一套用于自住的商品房。这在一定程度上，对于境外人士在深圳的投资客行为进行了抑制。

　　进入9月，关于购买第二套住房的首付比例提高的规定对深圳房地产市场起到了立竿见影的作用，而还未开始实施的深圳二手房估价系统对堵塞税收漏洞起到严防作用。下半年以来深圳的诸多利空消息弥漫在整个市场上，导致房地产市场交投清淡，人气不足。

　　如果上述政策落实后，市场上出现的购房主体将是真实需求。但目前由于存在利空消息的预期及价格在相对高位运行，因此市场明显不活跃。然而，从真实需求来看，深圳市场未来的真实需求仍会不断放大。

　　深圳搜房网近期调查的数据也显示，因自住需求而买房的占76.22%，因投资而买房的占23.78%，其中首次置业的占到56.95%。这说明目前有置业愿望的人基本还是用于自住，且大部分是首次置业。

(责任编辑：刘嘉)