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楼市拐点：信任志强还是信王石？

2007年12月19日09:42　来源：新华网

作者：吴定平

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　　任志强：目前房价下跌只是暂时现象

　　王石：我承认楼市拐点确实已经出现

　　同样都是房地产领域的精英代表，同样都深谙楼市的各种规则，但为何在楼市的拐点问题上，王石和任志强却观点各异呢？

　　其实，在当前楼市问题上出现分歧，实属正常。因为，影响或决定楼市未来走向的许多因素还不明朗。

　　廉租房等保障房能在多大程度上缓解供需矛盾

　　推动房价上涨的因素很多，但巨大的市场需求无疑是最直接的动因。随着城市建设步伐的日益加快，流入城市入口的日渐增多，未来城市对住房的需求依旧很大。

　　当前，虽然中央已明令要求各地加大廉租房、经适房力度，但从实际情况来看，情况并不乐观。一是各地保障性住房建设进度依旧缓慢，实际能提供的住房量并不多。二是一些城市抬高了申购廉租房、经济适用房的门槛，使得许多更具购房需求的“社会夹心层”不断扩大，而他们正是住房市场中的中坚力量。因此，这部分人的住房问题如何解决，很大程度上影响着未来的房价走向。当政策利好消息频现，房价必然回落并渐趋理性；但一旦市场、政策调控超出人们的预期，席卷而来或许是房价报复性的上涨。

　　从紧货币政策是楼市“最后一根稻草”吗？

　　房地产的火爆最终依赖于金融资金支持，在过去的一年时间里，银行开发贷款及居民贷款余额从3.4万亿增长到4.3万亿，成为楼市最大的埋单者。因此，无论是央行的连续加息、提高存款准备金率还是明年起实施的从紧货币政策，都将对楼市走向影响深刻。

　　但对此我们还不宜过分乐观。一方面，据不完全统计，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右；另一方面，一些成规模的房地产商完全可以通过上市融资缓解资金压力，今年万科集团通过增发股的形式，就至少募集了近100亿元的巨资。此外，当前楼市预售房制度，同样也能够有效缓解开发商的资金压力。

　　楼市拐点更取决于开发商还能挺多久

　　从当前楼市情形来看，所谓的楼市的低迷其实只是一种表象，实质是一种“有价无市”，市场成交量虽然不大，但开发商大举降价的时候还未到来。甚至一些开发商面对这种低迷景象还颇为乐观，保利地产(600048行情,股吧)某负责人就直言不讳地表示，“我们对明年楼市依然乐观，市场的短期波动不影响行业长期景气。”

　　开发商何来乐观预期的底气？其一，缘于对未来中央调控政策的乐观预期，尤其对地方政府的调控力度心存侥幸。事实也证明，一些地方在执行中央宏观调控政策方面往往有些软弱无力，政策落实根本不到位。

　　其二，目前一些开发商已基本完成了全年的销售总量，实现了预期业绩，已赚得钵满盆溢。上海中原地产副总经理唐振东表示，由于今年楼盘销售成绩普遍良好，一般来说，各个公司在11月份以前就已经完成了当年的销售目标，在这种情况下，房产公司很难会在年底进行大规模的促销行动。

　　其三，在楼市定价方面，一些开发商还占有相当的主动权。主要体现在，虽然目前市场上可供利用的土地日趋紧张，但在一些开发商手中还囤积着大量的闲置土地。据资料显示，到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。其中，实际土地储备规模在1000万平方米以上的开发商包括碧桂园、万科、保利和招商地产(000024行情,股吧)。

　　可见，探究当前楼市拐点究竟是否来临，简单认为“是”还是“否”都失之于简单。主宰中国楼市的既不是王石也不是任志强，而在于政府自身。如果在未来一段时间内，各级政府能彻底转变城市经营理念，不折不扣贯彻落实中央调控精神，坚决打击房地产领域存在的各种官商勾结现象，确保社会经济的稳步持续发展，那么深圳等地的房价松动开启的或许是中国房价理性回归之门。否则，楼市当前的低迷则只是大盘的一次短暂休整，在一段时间的养精蓄锐之后，掀起的或是另一轮的飞涨高潮。对此，我们该警惕！

　　房地产长期繁荣具备坚实的基础，原因有以下四方面。一是十七大会议表明经济、国民财富的增长具有长期性和持续性。二是居住改善需求、城镇化率提高、贸易顺差和居民储蓄水平的增长，构成了房地产行业发展的坚实基础和源泉。而18亿亩耕地红线的限制使供需矛盾紧张状况中短期内难以缓解。三是房贷新政等金融政策对市场产生一定扰动，但基于全国和地方的基本面的投资、建设、销售等数据，目前国内房地产市场的调整是阶段性的和结构性的调整，长远看有利于市场健康发展。