随着上市日期临近,龙湖地产渐成香港机构投资者关注热点。

　　某香港机构投资者接受记者电话采访时透露,龙湖地产将于明年3-4月份来港上市,目前已经完成上市前私募工作,一些香港机构投资者纷纷赶赴重庆和北京,就上市前认购龙湖地产股票做实地调研工作。

　　该机构投资者代表在电话中表示,龙湖地产是明年初来港上市的最大房地产企业,目前一批又一批投资机构来找龙湖洽谈认购股票事宜,但龙湖地产却"不着急谈判"。

　　总资产不到700亿

　　700亿还是400亿?抑或其他数字?

　　龙湖地产上市资产规模成为投资者最关心的话题。之前有媒体报道称龙湖资产规模在600-800亿元,最有可能是700亿元。

　　不过据上述香港机构投资者介绍,龙湖地产总资产规模并没有想象中那么大,总资产规模很可能在400-500亿元之间。

　　龙湖地产公司网站资料显示,龙湖已开发面积180万平方米,在开发230万平方米,公司土地储备约748万平方米。其中重庆约244万平方米,北京300万平方米,成都233万平方米。另有在上海新获得的一块1.4万平方米土地。

　　在龙湖资产结构中,最成熟物业是重庆地区项目,其次是北京和成都,但是这些项目未必会在龙湖地产IPO时全部放入公司资产包。

　　"绝大多数项目都将放入,但目前初步圈定的只有30多个。"某知情人士在"2007沿海新地产建筑节能与减排大会"上告诉记者,目前龙湖在全国约有50个项目,其中重庆地区有18个项目,重庆项目是龙湖最为成熟的部分,预计该部分资产价值在200亿元以上。

　　据悉,龙湖在重庆核心城区有多个成熟物业。其中仅在重庆观音桥附近的北城天街购物广场就有20多万平方米,而且该项目收租情况良好。该项目和龙湖在重庆的其他商业地产项目都将被放入上市公司,除了龙湖天街项目外,另外一个是龙湖西城天街,项目占地3万平方米,总建筑面积25万平方米。

　　"虽然上海青浦赵巷8号土地系龙湖刚以15.42亿元拿下,但该地块14.44万平方米土地将全部放入上市公司。"上述知情人士说。

　　"总资产可能在400多亿元,但绝对到不了700亿元",上述知情人士说。

　　至于为什么不把目前所有的50多个项目都完全放进去,上述知情人士说,因为龙湖计划明年3-4月份挂牌,目前还有很多土地在谈,不排除未来把更多土地放进去。但是在目前龙湖的土地储备中,确实有的土地不适合放入上市。

　　龙湖地产拿地的一个重要手段就是一级开发和二级拿地联动,其土地储备中有很多土地属于一级开发,有的处于一级开发和二级摘牌的过渡间隙,这些土地往往未取得土地权证,不适合放入上市公司。

　　某证券分析人士在华业玫瑰郡生活风格沙龙上说,龙湖地产土地规模已经近千万平方米,未必需要一次性将全部资产上市。因为香港资本市场再融资手段灵活,容易获批。例如今年中新集团(0563.HK)利用在内地新获得土地储备,已经在资本市场上做了4次增发。去年中新集团更是做了5次增发。龙湖地产保留一部分土地储备做后续增发,更可从土地升值中获益。

　　该证券人士进一步解释到,除了增发之外,香港上市公司还可以发金融票据等多种手段。例如碧桂园(2007.HK)上市3个月即可以发美元票据。来自业内未经证实的消息说,soho中国(0410.HK)也拟发类似于碧桂园的融资票据,只是目前香港地产股走势低迷,还处于观望时期。