3.3——第二套房提高首付及利率

　　政策要点：2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文），政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。随后，12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。

　　点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，从稳定房价角度来说，359号文具有积极的意义；对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。不过，由于当前北京市二手房投资比例相对比较合理，基本在2成左右，市场仍然以自住需求为主；同时，在目前二手房市场中，贷款的比例约为55%左右，而在贷款者当中，剔除首次购房的消费者，用贷款购买第二套房的消费者仅占55%的贷款者中的两成左右，即受到影响的消费者约为11%左右；而在这11%的消费者中，如果其人均住房面积低于当地水平，那么购买第二套房时仍然可以享受首套住房的优惠政策，那么这部分升级置业的消费者也不会受到此政策的影响；因此整体二手房市场不会出现大幅震荡。

　　市场反应：据“链家地产”统计资料分析，受房贷紧缩政策的冲击，10月二手房成交量环比下降了9%。同时，由于各家银行第二套房贷细则存在一定的差异，消费者仍可以通过公积金或是结清第一套房的贷款来享受首次贷款的优惠政策，因此整体二手房市场并没有受到冲击。具体的区域方面，部分投资及升级置业集中的区域出现了一定的下降；10月，CBD、朝青、望京等投资客集中区域，成交量环比分别下降21%、15%、16%，玉泉路、清河、中关村(000931行情,股吧)等升级置业集中的区域，成交量环比下降10%左右；而首次置业较为集中的石景山、立水桥、刘家窑等区域，成交量环比上涨了15、20%、18%；部分高档房集中、消费者购买力强劲的区域，例如紫竹桥、西二环等区域，10月成交量环比分别上涨了8%、10%。因此，央行第二套房贷的实施，不同区域市场出现了一种本能的调整。