去年年末，王石抛出了地产拐点论，在地产界激起强烈震荡。地产股纷纷应声而落，许多甚至被腰斩，与此同时土地拍卖价格大跌甚至流拍的消息不绝于耳。

　　“招金保万”如何看待地产拐点？是需要长期应对的行业寒冬，还是一次时间稍长的调整？是无人幸免的行业灾难，还是行业整合的好机遇？拐点当前，囤地还是囤钱？地从何来，钱又从何来？

　　为此，本刊记者走访了万科、招商地产(000024行情,股吧)、金地集团(600383行情,股吧)和保利地产(600048行情,股吧)，与上述四家地产公司高管就以上问题展开对话

　　万科 资金取代土地成为行业瓶颈

　　万科董事会主席王石是房地产“拐点论”发起者。2007年12月13日，在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，有人问王石:“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法?”王石回答:“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的。”

　　此言在业内掀起了轩然大波，其后王石又在博客上就“拐点论”发表了8篇文章补充观点。中心意思从标题可窥一斑:“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事!”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整，但不会大起大落”、“看好住宅行业的发展前景”、“房地产市场仍处于长期向上趋势中”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”、“中产阶级买不起房子，市场就到调整期了”、“小户型、精装修、产业化”。

　　万科董秘肖莉告诉《证券市场周刊》:“万科对拐点的判断来自成交量。以2007年11月份为例，万科掌握的房市成交面积里，深圳同比下降82%、环比下降29%，广州同比下降44%、环比下降4.3%，上海同比下降15%、环比下降18%，北京同比下降9.7%、环比上涨6.3%。”由此出发，万科推断，珠三角地区尤其是深圳房地产市场进入调整期，而其他地区则还有待观察。

　　万科认为，目前珠三角房地产市场类似两年前的上海。同样由于房价上涨过快，在上一次国家宏观调控后，上海房市从2005年年底进入调整期。不过，到2007年年底，上海房市基本完成了调整，这一判断同样基于上海房市的成交面积，2004年全年成交面积为3200万平米，2007年1-10月为2400万平米。

　　值得注意的是，在这两次调整期中，万科的反应都早于市场。2004年底至2005年初，上海房价上涨幅度较大时，万科已有所察觉并付诸行动。到2005年一季度，万科赶在调整期前在上海大量推盘，大幅降低了损失。更重要的是，万科在上海市场的占有率，从调整前的不到1%成长为2007年年末的2.6%左右，2008年可望超过3%。

　　肖莉强调，2007年三季度万科已开始调整销售策略，只是由于调整还未明显，外界并未对这一信息多加解读。

　　在2007年中期报告中，万科提出“从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性。”

　　在2007年三季报中，万科总结称，“面对二季度以来各主要城市地价大幅上涨的局面……为防止占压资金、降低周转效率，万科不主张过多的项目资源保有量。目前万科拥有的规划中项目资源，可以基本满足未来两年新开工的需要，考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更恰当的。”万科此言已经清晰地表明了自己在土地储备和资金储备间的权衡取舍。显然，万科倾向了后者。

　　“资金将取代土地成为行业发展的瓶颈。”肖莉称，“我们希望通过周刊，呼吁有资金的公司与万科联系合作。”实际上，万科与“有钱者”的合作已经展开。比如，万科与中粮合作开发地产项目，后者控股51%。

　　肖莉表示，合作开发中万科不一定选择控股的方式，现在只拿利润、不合并报表的合作越来越多;万科希望借助品牌优势和管理、开发能力，除去其出资比例的利润，再获取项目总额3%-4%的管理费。

　　有业内人士透露，万科的公司债进展顺利，已经到证监会要求深交所“出具监管意见函”的阶段。这意味着万科公司债即将“过会”审核。如果一切进展顺利，万科将继金地集团之后，成为第二个发行公司债的A股地产公司。

　　肖莉透露，万科此次拟发行无担保债，市场尚无首例，利率未必低于同期银行贷款。虽然从目前的资金状况来看，59亿元的公司债对万科并没那么重要。但是，万科希望通过发行公司债使其融资渠道多元化，增加长期债务，改善负债结构。

　　在万科2007年三季报中，有句话耐人寻味:“万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合适的时机，以更有利的方式来体现这一能力。”

　　“更有利的方式”是否意味着万科将通过加速并购其他地产企业的手段拿地呢?在2005年，万科所获土地储备中约有40%来自并购其他地产公司，2006年此比例增至60%。对万科而言，这种方式的最大吸引力不是来自偏低的土地价格，而是付款方式。万科并购南都集团资金付讫时间为2年，而目前深圳土地拍卖付款期限是5天，且公开土地出让市场的付款要求只会越来越严。