杨红旭:2008年楼市调控五种可能

2008年02月01日09:37  来源: 和讯网    作者:杨红旭

    编者按:中央对2007年房地产市场偏热、尤其是房价上涨过快的局面相当不满意,2008年房地产宏观调控进一步加强或升级势在必行。针对这一问题,杨红旭在和讯博客中分析阐释了2008年楼市调控的五种可能,以下是博客原文: 

   首先,从宏观经济面分析,根据2007年12月中央经济工作会议部署,2008年宏观调控首要任务由“一防”转变为“两防”,即在继续“防止经济增长由偏快转为过热”的同时,要“防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。为此,2008年将实行“从紧的货币政策”,这是10年来首次改变“稳健的货币政策”,由于房地产业与金融业的产融结合速度加快,与货币政策的关联度越来越大,因此,“从紧的货币政策”对于房地产业影响重大。

  其次,从国际经济形势分析,由于受美国次级债危机的拖累,美国及欧洲经济增长放慢,尤其是美国经济存在衰退的可能性。因此,美国自2007年月已开始步入降息周期,载止2008年1月底已连续降息五次,尤其1月份不到两周的时间内连续降息1.25个百分点,是美联储现代历史上最激烈的降息幅度。五次降息之后,美联储基金利率从5.25%的高点降至3.0%。而经过2007年以来的六次加息,我国存款基准利率已由2007年初的2.79%提高到目前的4.14%。中美利差开始倒挂,其结果势必促使更多外资,尤其是热钱涌入中国(当然还有人民币升值的利好)。另外,美国经济如果步入衰退,势必影响我国外贸出口。综而言之,在国际收支失衡和出口减少的双重压力下,2008年中国央行继续加息的空间已变得很小,这就意味着,“收紧的货币政策”可能不会如想像中那么严厉。

  再次,从房地产业本身分析,由于中央对2007年房地产市场偏热、尤其是房价上涨过快的局面相当不满意,2008年房地产宏观调控进一步加强或升级势在必行。具体反映在执行层面,将会包括两个方面,一方面继续强化落实已出台的政策,另一方面将推出新的调控政策。由于前两年已出台了包括“国八条”“国六条”在内的诸多全面性政策,接下来的调控方式将以前者为主。

  一是住房保障政策。主要督促各地出台廉租房和经济适用房方面的执行细则,以及各自制定《2008-2012年住房建设规划》,另外,限价房作为解决中等收入家庭购房难的特殊产品,将会被更大范围地推广;“70/90”政策依然不会放松。

  二是金融政策。关于货币政策,上文已述,加息有可能,但空间已不大,提高存款准备金率和发行央票的可能性更大;信贷政策依然呈紧缩态势,无论是开发信贷还是个人房贷;资本市场将改变2007年宽松政策,房企上市和再融资的难度加大;人民币升值将保持或超过2007年的速度,海外热钱进入房地产市场难以扼制。

  三是财税政策。利用增加税负来提高投资和投机成本,依然是政策取向,2008年会有更多的城市对二手房转让开征土地增值税和城镇土地使用税;另外,由于去物业税空转城市由六个增至十个,2008年个别城市可能进行物业税的试点实转征收。另外,由于住房保障的大力推进,这方面的财政支出会明显增加。

  四是土地政策。土地制度将会更加完善,查处闲置土地趋于严厉化,上市公司“圈钱-圈地-再融资”的发展模式将会受到限制,2007“地王频出”的现象难以再现,大盘开发模式也将越来越受到政策制约,集体土地制度将有所调整,集体土地使用权流转将会加大试点范围和力度,小产权房问题会有所缓解。

  五是外资政策。由于人民币加速升值和中美利差的加大,外资进入中国房地产市场的热情依然高涨,限外政策有可能进一步强化和升级。

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(责任编辑:周妍(实习))

 

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