世邦魏理仕环球研究部（北京）

　　土地交易价格保持稳定

　　2008年1月北京土地市场一改往年年初市场成交冷清的格局，根据北京市土地整理储备中心的公开信息，1月份共成交土地32块，其中工业用地7块，住宅及商业用地2块。不包括工业用地，住宅与商业用地的总体成交建设用地面积达254.9公顷，这一数值已达到2007年全年土地成交面积的40%以上。

　　对于北京房价近期出现的打折现象及楼市拐点论的争论，为什么土地公开交易市场出现了前所未有的繁荣呢？

　　首先，在2007年前对于房地产行业宏观调控政策十分严厉，从信贷及土地多方面对市场进行调整，房地产行业的资金链受到严重的挤压，部分开发商及全国的几个重要城市都已出现了房价升幅放缓或价格下调的现象，因此在美国次贷危机所引发的全球经济恐慌的大背景下，中央政府没有对房地产业出台进一步的调控政策，因此土地供应能够保持稳定与连续，没有新政策出台后的断档现象，土地公开供应相对往年有了很大地增长。在土地的需求方面，由于中国经济的稳定发展及居民收入保持较快增长的长期趋势没有发生变化，开发商们对于房地产行业仍然持有良好的预期，因此有实力的开发商仍然将北京作为其投资的重点城市。

　　在1月份的成交列表中可以发现，融科智地、珠江、合生、重庆龙湖、新世界(600628行情,股吧)地产、远洋地产等一批有实力的开发商均有拿地，另外也有新进入北京市场的外地企业首次在北京投资。虽然2007年北京的房地产行业经历了有史以来最快速的增长及房价的不理性拉升 ，但是开发商们没有改变对于北京房地产市场的长期乐观判断。我们仍可以用供需两旺来概括1月份的土地市场。

　　从土地的成交价格分析，在整体宏观经济向好及市政基础设施不断改进的大背景下，北京的土地价格保持上升的趋势，但由于供应量充足，1月平均楼面地价为3497元/平方米，与2007年全年的平均水平持平，因此可以证明充足的土地供应是抑制土地价格过快上涨的最有效方法。

　　新开发用地主要集中在远郊区

　　从区域方面分析，新增开发用地有67.95%分布在五环路以外的远郊区，通州、顺义及大兴是最主要的成交区，这充分体现了北京多中心城市发展格局的构想,同时这三个区、县也是地铁及轻轨发展的重点地区。另一方面，有26.5%的新增开发用地位于朝阳、海淀、丰台及石景山四个近郊区，其中丰台的供应比例最大，在朝阳及海淀的供地规模都少于5公顷以下，这表明伴随着房地产开发用地的外移，北京中心城区的开发项目将减少。

　　同时，北京工业用地最终实现了公开交易，第一批公开交易的7块用地以挂牌形式成交，相信随着市场的透明化不断加强，将有更多的工业用地推入市场，而投资者也将会更加活跃。