万科降价会否引发楼市多米诺效应

    “万科”带头降价 一场典型的商业秀

    万科促销意在回笼资金

    步步推进的“万科秀”

　　房地产调控已经进入强力做空阶段，甚至不排除出现房地产行业的“铁本”事件。以万科以往对政策的把握能力，突然低价销售住房强化了房地产市场已经出现拐点的预期。

　　万科(000002)又朝本已风声鹤唳的房地产行业扔了一颗重磅炸弹，顷刻间将市场对房地产行业前景仅存的一丝乐观炸得烟消云散。

　　12月17日，在一连串的宏观调整、信贷紧缩的背景下，市场传出了万科在广州、深圳、上海等城市低价出售新盘的消息，当日，A股、H股市场内地主要上市房地产公司暴跌。其中，A股市场中的“万保招金”地产“四大天王”分别下跌9.52%、6.30%、7.59%、6.82%，泛海建设(000046行情,股吧)(000046)等跌停;H股上市的SOHU中国(0410.HK)、远洋地产(3377.HK)等也未能幸免，跌幅分别为6.78%、7.68%。

　　作为国内最大的房地产公司之一，万科对政策敏感度的把握亦被业界认同。此次，万科的低价销售踏着前期密集的房地产调整政策而来，万科董事长王石认为深圳、广州房地产市场出现拐点的说法并非泛泛而谈。

　　而万科的突然出手不仅再次引发了房地产市场是否已经出现拐点的讨论，同时也将其他房地产企业置于两难的被动局面——跟还是不跟，跟则要看有无足够的降价资本，不跟则房子可能变存货，把自己套牢。

　　无论如何，政策趋紧的导向已日益明显，地产调控已经进入强力做空阶段，甚至不排除出现房地产行业的“铁本”事件。 拐点已现?

　　12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，均价在14000元/平方米，远远低于宣传阶段的20000元/平方米均价，也要低于周边楼盘17000至18000元/平方米的售价。该楼盘开盘不到两个小时，首次推出的156套单元即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。

　　此外，万科在广州的其他楼盘以及在深圳、上海的部分楼盘也出现了不同程度的降价销售，而降价甚至在10月底就已经开始了。随后，招商地产(000024行情,股吧)(000024)、金地集团(600383行情,股吧)(600383)等大型开发商也纷纷跟进。

　　尽管万科宣称上述楼盘的降价多为尾楼，但在一系列降价动作的背后，应是万科对行业趋势的判断。王石日前亦明确表示，对于深圳、广州的楼市“同意出现拐点的说法”。虽然他也认为，“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”

　　深圳市国土资源和房产管理局提供的数据显示，2007年前10个月深圳市住宅销售面积为463.76万平方米，比2002年的735.36万平方米缩水了200多万平方米。结合11月、12月房地产交易持续低迷的现状，业界预测，2007年深圳住宅房屋销售面积将退回到2002年的水平。

　　对此，保利地产(600048行情,股吧)(600048)董秘岳勇坚表示，“万科一天就卖完了那些房子，是不正常的速度，正说明其定价偏低。不过这批房子的量不大，位置也不算特别好。我不认为房价会出现大的逆转，只是现在进入一个调整期，上涨势头会下降，或者说价格到胶着期。”

　　来自置业国际研究中心的统计表明，12月1-7日之间，深圳市新盘全市成交均价为13741元/平方米，环比下降25.49%，不仅一手楼盘在以明降或暗降的方式不断调低房价，二手楼未能幸免;在广州，各大楼盘则从11月中旬开始打折促销，最引人注目的是富力地产旗下5个楼盘全部实行送60年物业费，送全额住房税费等活动，而广州市国土房管局最新披露的11月份楼市成交数据显示，广州房价猛降千元，降幅近10%，与之伴随的是成交量的大幅萎缩，同比下降41.1%;在上海，进入12月份以来，商品房和商品住宅成交量双双下滑，相关数据显示，11月30日至12月6日，全市商品房成交量环比大幅下降20.99%，仅为35.26万平方米，商品住宅成交量更是环比下降23.34%，为25.78万平方米，当周，商品房和商品住宅供求比分别为1:0.76和1:0.90;而在北京，虽然楼盘降价销售状况还未明显出现，但根据北京市房地产交易网统计数据显示11月份全市期房网上日均签约463套，其中，住宅日均签约363套，相比10月份期房住宅平均日签约404套的交易量明显萎缩。

　　而在近期，由于信贷、土地、保障性住房等政策的频繁出台，特别是在央行联合银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》后，机构对房地产行业的态度已开始悄然转变——由之前的强烈看多变为“谨慎”甚至“回避”。