鼠年伊始，深圳楼市还在“迷惘”。因为2007年的突然“变脸”，2008年的深圳地产似乎找不到太多令人兴奋的理由。

　　2008年深圳房价将会怎样？是否还会出现大起大落的局面？何时能入市？这些都直接关系置业者的切身利益。2008年深圳区域的前景如何？什么样的区域潜力最大？有哪些潜在风险？这是开发商一直关注的焦点。而2008年深圳地产的营销方式有何变化？怎样的房子才会赢得市场青睐？这些可能是各方都关心的问题。

　　“惨淡经营”最少延续半年

　　楼市“惨淡”，具体表现在成交量的萎缩。无论新盘或是三级市场，因为成交速度的缓慢，深圳楼市遭遇前所未有的阶段性“供过于求”。自去年年底以来，大多数新盘保持在3成以下的开盘销售率，眼花缭乱的促销与优惠，似乎打动不了自住客的“芳心”。在二手楼方面，市场低迷加上行业形象的受损，成交量更是“惨不忍睹”。

　　“卖家依然有侥幸心理，对市场的认识并不充分。”中原地产深港研究中心总监张伟认为，目前影响自住客置业的关键因素是价格，没有在现有价格上做10%-20%的让步，自住客们不会轻易出手。“买方市场已经形成共识，这是摆在开发商和投资客面前的共同考验。”因此他判断，这样的“惨淡”状况至少要延续到年中，最终将以自住客的“胜利”而收场。中原方面认为，对比去年高峰期，深圳房价至少应下跌40%以上，目前这一幅度远远未达到。

　　深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕提到了政府因素，楼市“惨淡”一方面是因为银根紧缩抑制了投资性置业需求，而政府在房地产领域高调推行民生理念，适度扩大供应量、大力建设保障性住房也不容忽视。

　　据悉，有关方面已经明确，到2020年深圳将新增居住用地46-56平方公里，新增住房建筑面积1.2-1.5亿平方米，以此数据为基础，在总量上与深圳同时期需要控制的人口规模基本相适应。这些信息一定程度上加剧了自住客的等待预期。

　　主动降价是明智之举

　　“房价从长线来看不会大起大落，短期的价格下降空间不会太大。”这是某开发商的说法。但是业内观点却不尽相同。深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕称，开发商如果按价不动，那他们所期待的回暖说法就基本不可能，现在的关键是各方要对深圳房价的落点有基本共识，比如降到多少才是各方都能接受的底线？

　　降到多少才合适？多数人认为在现有基础上下降2-3成比较能接受。有观点建议，开发商应率先“破冰”，勇敢降价。事实上，元宵节万科新里程项目已公开降价，当日成交额超过2.5亿元，成交总量近7成。

　　中原地产深港研究中心总监张伟是“主动降价说”的支持者。“现在开发商要在价格上做文章，以吸引自住客的大批入市，以此刺激市场回暖。”他认为，与其让楼市忍受长期“阴跌”，开发商倒不如像万科一般“痛快割肉”，“阴跌”对市场各方的影响最大。

　　尽管有深圳开发商认为万科“降价”只是偶尔行为，但他们也承认，“在新项目价格制定方面会更加谨慎。”

　　“市盈率”低的物业最抗跌

　　“套用股票的说法，‘市盈率’低的物业最抗跌。”有分析人士认为。如果把价格与价值的比看作物业“市盈率”的话，那么处于发展前景可观、过往投资成分较少、自住比例较高的区域，其定价又相对合理的物业最为抗跌，也最为自住客所青睐。高海燕博士称，“空间距离的高效率和城市资源的成熟决定了房产的核心价值，性价比高的产品会在今年市场中脱颖而出。”

　　关内物业比关外物业抗跌，城市中心的豪宅比边缘地带的小户型保值，有业内人士给出这样的“规律”。从区域来看，已经确立为深圳“双中心”的福田与南山，也更容易让置业者有“安全感”。香蜜湖片区的豪宅和华侨城区域的高档住房，历经市场调整，价格依然相对“坚挺”。

　　相反有人对龙岗、宝安片区今年的众多新盘表示了担忧。虽然有奥运会及深圳大运会的利好刺激，但是这些概念都仅使用于上升期的投资型市场，而目前的深圳楼市恰恰是调整期的自住型市场，这些概念基本上无法为开发商炒作。

　　因此有开发商坦言：“2008年对我们来说要求更高了，每个区域都有各自的特色，客户群也有差异，所以产品本身的正确定位，精益求精的居住品质，成为项目在市场中脱颖而出的必备条件。”

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