拷问天价豪宅曾以每平方米售价11万元的上海汤臣一品被京城地产界所模仿。但银泰中心柏悦府、昆仑公寓、盘古大观和SOHO北京公馆四大天价豪宅的真正价值曲线在哪？这难道不值得人们去深思吗？■本刊记者 /文

　　从2003年开始，京城的房价已连续涨了5年时间，到今天，每平方米售价在30000元水平的住宅在北京已见怪不怪。

　　一山更比一山高。在2008年春节前夕，一家开发企业老总在公司举办的媒体答谢会上表示，剩余的几套房的定价在90000元/平方米左右。

　　这意味着“豪宅”的价格还有向上涨的趋势。但人们不禁会问，这些房子凭什么能卖这么高的价格？而谁又将为这些天价住宅买单？

　　以最低价60000元/平方米开盘的银泰中心柏悦府为北京住宅的第一高价盘，昆仑公寓60000万/平方米售价紧随其后，54000元/平方米的盘古大观和42000元/平方米的SOHO北京公馆，它们在2007年下半年被视为京城天价豪宅中的“四大天王”。

　　“天价”卖点不谈性价比

　　在经济学中，“价值决定价格”是最基本的规律，这些天价楼盘傲人的价值又是什么呢？

　　位于银泰中心50至58层的柏悦府有着“北京最高住宅”的称号，能够依附于北京的新地标性建筑，本身就是柏悦府的最大卖点。作为北京高建筑物之一，银泰中心地处国贸桥西南角，占据CBD最为核心的位置、身处北京最繁华的位置。

　　柏悦府并非十全十美，由于和“普通”豪宅柏悦居、柏悦酒店同在一栋楼内，柏悦府的私密性自然会受到影响，而且银泰中心脚下便是北京最大的“堵点”，居住环境略显嘈杂。如果单纯地把一套房子看作商品去比较性价比，柏悦府的性价比也许并不如星河湾等人居环境好的豪宅。

　　尽管柏悦府在硬件和物管方面也属顶尖水平，但其价格的主要因素仍然是地段。“CBD的核心位置决定了它必须是高端产品，也决定了其售价不可能维持在较低水平。”北京银泰置业有限公司副总经理卢伟琦这样解释道。“售价高低完全取决于所在区域，而非豪宅的装修、昂贵的材料。”

　　凭借高度和区位，柏悦府的高售价没有影响项目的销售，共21套住宅一年多的时间就所剩无几。

　　应验了那句行话，“位置”才是天价豪宅最大的资本。除了CBD，北京最易诞生高价住宅的区域就要数燕莎使馆区了。在这一区域，不仅可以接触到CBD的商务繁荣，居住的舒适度也要远高于其他城市中心区。

　　昆仑公寓和SOHO北京公馆就是两个“扎堆”在使馆区的天价项目。昆仑公馆的卖点除了区位便是其过人的居住品质。昆仑公寓户型以393平方米和720平方米为主，总共23套、每一层一个单位的全四面环景公寓。公寓南侧俯瞰方圆几公里的使馆区园林景观，北侧、西侧可目极望京甚至西山。昆仑公寓开盘半年多时间便销售完毕。

　　虽然仅距离昆仑公寓几百米，但SOHO北京公馆却另有一番情景。尽管享受着一样的区位优势和环境，但SOHO北京公馆的品质难以做到顶级。

　　2004年，原属于华远地产开发的北京公馆打出“私人会所”的口号，最小户型600平方米的设计让项目目标人群锁定精英中的精英。也许正应了“高处不胜寒”的古语，北京公馆过于高端的定位一直受到市场冷落。

　　直到2007年SOHO中国接手北京公馆，项目定位被更改，原本引以为傲的超大户型设计被打破，改建为210平方米～260平方米的“主力”户型。调整定位后项目的售价依旧居高不下，每平方米单价42000元。

　　尽管这一售价还低于昆仑公寓，但作为一个“改造项目”，SOHO北京公馆还需要认可时间。目前该项目开盘3个多月，224套住宅还剩101套（截止到2008年2月19日，数据来自北京房地产交易管理网）。

　　相比于柏悦府、昆仑公寓和SOHO北京公馆的区位优势，每平方米售价的54000元的盘古大观多少令人有些吃惊，该项目最大的亮点不是地段，而是奥运。

　　盘古大观位于北四环亚奥商圈的中心地带，其繁华程度远不及CBD与使馆区。但因为项目比邻14个奥运场馆，临近奥林匹克公园，可以说享受着北京奥运巨大的便利。由于紧邻奥运主会场“鸟巢”和“水立方”，盘古大观已成为奥运标志建筑。更难得的是，根据规划，在未来盘古大观与奥运场馆之间的公园将永久保留，也就是说盘古大观可以“独享”眼前的奥运景观。

　　盘古大观推出的住宅均为东西朝向、618平方米的统一户型。每套住宅拥有6面10余平方米的钢化玻璃窗，可将奥运场馆及西山雪景尽收眼底。这就是盘古大观天价的最大卖点。但远离城市中心区的天价住宅难免缺乏说服力，无论是地段价值还是生活便利性上盘古大观都与之前三个天价住宅有较大差距。

　　在产品设计上，东西朝向的盘古大观并非住宅的上上之选，而且统一的户型略显单调，能否被追求个性品位的高端人群所接受也成问题。值得一提的是，盘古大观三栋住宅楼顶部各有4座“空中四合院”。开发商称这是出于弘扬中国文化的考虑，但建在高空中的四合院缺乏传统四合院的“地气”，此为大忌。

　　尽管每个天价产品都会打出“顶级品质”这张牌，但相比在软硬件设施和物管服务方面，“四大天王”各有优点。比如柏悦府细致入微的物管服务和荣尊堡的“金钥匙”属同一级别；昆仑公寓和SOHO北京公馆所自豪的“住宅网络控制系统”，在现代城ihouse项目中就有应用；盘古大观的“保温、隔热、隔声、防紫外线三层窗”并不比当代moma或是山水文园更加先进。

　　但诸如恒温恒湿、一户两梯、智能管理等看似高端的卖点，都只能算是豪宅的“标准配置”。天价住宅卖的就是地段和环境，近一倍的价格差距主要来自绝好的区位和项目的不可复制性。所谓的“物以稀为贵”是对天价住宅最好的诠释。