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二月北京租赁市场分析报告

2008年03月04日09:53　来源：和讯网

　　节后需求托市 2月份租赁市场先降后升

　　和讯房产消息今年2月份与往年不同，一个春节长假将2月份的租赁市场划分为明显的两部分，上半月市场较为冷淡，但节后有充足的需求涌入，托起下半月租赁成交量的上涨，同时租金应声而起，上涨的势头明显，据“链家地产”统计资料显示，2月份租赁成交量环比1月份上涨了19.8%，普通住宅租赁成交量比重超过七成，2月份普通住宅平均租金为1960元/月，较上个月的1937元/月上涨了1.2%。

　　“链家地产”市场研发中心认为，和历年节后传统的租赁旺季相同，2月份租赁市场的需求集中爆发，直接引起2月份租赁市场“价量齐升”，同时，2008年2月份的租赁市场呈现出不同以往的特征：

　　首先，“普装房”求租需求环比、同比创出新高；其次，节后来京人流派生出集中的刚性租赁需求，成交多集中在轨道沿线的边缘地带；第三，中高档租赁市场出现区域性分化，国贸、紫竹桥等成熟商圈周边租金上涨最为明显，具体说来，2月份的租赁市场主要呈现出以下三大特点：

　　租赁成交上涨接近2成，“普装房”成交环比增长12.1%

　　据“链家地产”统计资料显示，2月份租赁成交量环比1月份上涨了19.8%，并且2月份租赁市场受到春节长假的影响，呈现出明显的“前冷后热”，上半月初在春节长假，市场较为冷清，但2月份下半月的普通住宅租赁需求环比1月份同期几乎翻番，可以说自2月15日（农历正月初九）起，全市租赁市场开始全面回暖。此外，受租金上涨的影响，部分求租者也开始青睐租金相对低一点的“普装房”，2月份“普装房”成交量同比去年上涨了17.9%，环比1月份同期上涨了12.1%。

　　“链家地产”市场研发中心认为，普通住宅租赁成交量比重上涨主要是节后的需求结构所决定的，春节后返城人流集中、外来求职者纷至沓来、因工作变动产生的换房需求，这三大需求在2月份租赁市场上占到需求总量的九成左右，并且这些租赁需求主要释放在普通住宅租赁市场，直接带动普通租赁成交的上涨。而对于“普装房”在今春的“大行其道”，“链家地产”市场研发中心认为，主要是由于部分常住或计划常住北京的外地人求租心理改变引起的。通常来说，精装房装修好，向来市场需求比较大，但是租金相对于普装房要平均高出200-300元/。因此，部分求租者认为，“普装房”租金更便宜，节省的钱可以用来置办属于自己的家具电器，更加划算舒心，这直接带动了“普装房”成交上涨。

　　租金上涨1.2%，天通苑、玉泉路、梨园等轨道边缘地带“价量高涨”

　　据“链家地产”统计资料显示，2月份普通住宅平均租金约为1960元/月，环比1月份的1937元/月上涨了1.2%，其中以一居室租金上涨最为明显，上涨了1.4%，两居室和三居室平均租金分别为1996元/月和2350元/月，环比1月份分别上涨了1.0%和0.9%，“链家地产”市场研发中心认为，需求的集中释放是刺激节后租金上涨的主要原因，同时业主看好租金市场，提高报价在一定程度上推动了成交租金的上涨，其中一居室租金上涨较高是由于随着房价的高涨，部分年轻的准夫妻暂缓了购房计划，而选择舒适度高、私密性好的一居室作为居住的首选，从而拉动一居室租金的上涨。

　　在热点区域的分布上，据“链家地产”统计资料显示，天通苑、玉泉路、梨园、马家堡等区域租赁成交环比1月份分别上涨了23.1%、21.4%、22.7%和20.7%，同时这些区域的平均租金涨幅均在2%以上，市场活跃度较成熟商圈周边以及大型居住社区还要高，由此可见，2月份租赁市场上一个最为明显的特征就是边缘区域租赁市场的火热，其主要是以轨道沿线站点为中心，辐射到周边一、两站地的区域，“链家地产”市场研发中心认为，随着北京地铁线路的建设，轨道交通成为人们出行首选的方式，而边缘区域租金相对低，吸引了节后租赁群体。

　　“住宅禁商”解禁，紫竹桥、中关村等成熟商圈中高档住宅市场“复兴”

　　据“链家地产”统计资料显示，2月份中高档住宅平均租金为4016元/月，环比1月份的3990元/月上涨了0.7%，其中一居室和两居室租金分别为2809元/月、3955元/月，环比上涨了1.0%和0.5%，三居室租金为5460元/月，上涨最高，涨幅为1.2%，而中高档租赁市场热点区域主要以紫竹桥、中关村、国贸、亚奥等成熟商圈区域为主，2月份租赁成交量环比分别上涨在1成左右，同时平均租金涨幅均在3%左右（参见附表）。

　　“链家地产”市场研发中心认为，成熟商圈周边中高档租金上涨主要有两个方面的原因，首先节后中高档租赁市场处在供不应求的状态，成熟商圈周边尤其如此，紫竹桥、中关村、国贸、亚奥等区域中高档住宅供需均不低于1：5，刺激了租金的上涨；其次，自从去年12月26日工商局颁布政策使“民宅禁”商解禁后，中高档住宅租金报价开始攀升，而刚性的租赁需求在春节后入市，反映在2月份成交租金上涨，同时表明，“民宅禁商”解禁一定程度上提高了业主的租金预期并且部分适合商用的中高档住宅受到求租者的青睐。

　　附表二：2008年2月份中高档住宅租赁市场热点区域各居室房价环比变化表

　　区域 1居 2居 3居均价

　　 1月 2月涨幅 1月 2月涨幅 1月 2月涨幅 1月 2月涨幅

　　亚奥 3020 3094 2.5% 4052 4125 1.8% 5402 5519 2.2% 3989 4100 2.8%

　　紫竹桥 3150 3247 3.1% 4122 4208 2.1% 5539 5691 2.7% 4195 4320 3.0%

　　国贸 3630 3657 0.7% 4189 4300 2.6% 5800 5823 0.4% 4279 4401 2.9%

　　中关村 3140 3182 1.3% 4023 4110 2.2% 5110 5626 10.1% 4230 4369 3.3%

　　金融街 3204 3298 2.9% 4155 4198 1.0% 5289 5801 9.7% 4002 4160 3.9%

　　全市均价 2780 2809 1.0% 3934 3955 0.5% 5395 5460 1.2% 3990 4016 0.7%

　　“链家地产”市场研发中心提供

　　综上所述，“链家地产”市场研发中心认为，2月份的租赁市场处在“承上启下”的位置，租赁市场上的“价量同涨”开启了3月份的传统市场旺季，同时预计进入3月份以后，外来人口的持续增加、奥运效应的显现，08年上半年的租赁市场将持续维持较为火热的状况。

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