和讯网：关于房地产市场的宏观调控的问题，现在出台的政策调控力度非常明显，您觉得调控的效果到底怎么样？

　　郭松海：房地产监管一开始强调这个，我们02、03年，市场当时促进房地产市场健康发展，谈到了宏观调控，03年到现在四年了，宏观调控不是没有成绩，是起到了相当大的作用，我们推出中小户型的限价房，达到70%，利润很大。第二套房的限贷，对投资的抑制作用也比较明显。总之，有些政策还是比较到位的。

　　和讯网：您认为哪一类政策出台最有效果？

　　郭松海：我觉得货币政策出台力度比较大，特别是第二套房贷款。土地政策一个是对闲置土地的审查，这方面还需要做大量的工作。我们曾经专门谈论了这个问题，我们现在闲置土地供开发商需要开发三年、四年，相当于一个开发周期了。所以，大量的闲置土地怎么盘活，增加土地市场的供应，这是非常突出的问题。当然，我们房地产管理法是95、96年出台的，当时就提到，土地闲置两年要收回国有，土地闲置一年要收闲置费，最近国土资源部收相当于土地出让金的20%闲置费，但这些政策怎么实施，都没有落实。

　　和讯网：再返回大的根源性的问题，解决目前房地产市场最根本的手段，增加供给还是限制投机比较重要？

　　郭松海：这不需要做，增加供给是首先的，我们市场需求太大了，2000万农民工，大中专毕业生，每年大学生就是2000万，中专生最少500万，农村劳动力向城市转移将近2000万人，这就3000万人，每年2000、3000万人进入城市，需求量是很大的，而且我们大量拆迁，刚性需求，人民群众对生活的改善，小房子改成大房子，需求量大了，所以增加供给是需要的。

　　和讯网：您如何评价在过去几年中，政府对房地产市场的调控成效？

　　郭松海：我有这么一个提案，就是监管体制的问题。2003年国务院发出《通知》，提出了房地产市场宏观调控，2005、2006年国务院又出台了《国八条》、《国六条》，这轮房地产调控历时长，范围广，使用政策力度大；包括发改委、建设部、银监会等十几个部委联手开展了对房地产市场的专项整治；然而，房地产宏观调控的效果并不理想，部分大城市房价仍在快速增长，市场秩序并没有从根本上得到好转，房屋、土地隐形市场中税费仍在大量流失；房地产调控的失灵，最大问题在于调控体制的本身。只有从监管体制上进行创新，才能对房地产市场实施切实有效地监管。这个大家也可关注我的提案。我从三个方面提出了具体办法。　　

　　和讯网：现在有这样的说法，政府把两限房作为衡量政绩的标准，您觉得保障性住房应该达到多大的规模才能保障民生？

　　郭松海：这不是衡量政绩，现在面对的房价高企，群体买不起房子，政府给予政策干预，这是政府应尽的职责，不是政绩，是政府应做的工作。这个比例，各个地方不好说，要依据大城市，特大城市、中等城市各个城市变化来说，比如说北京、上海、深圳这些特大城市，房价过高增长。中等收入人群达到20%、30%比较合适。

　　和讯网：您觉得保障性住房和商品房中间比例如何，既能利于房地产市场的健康发展，又能保障老百姓的基本住房需求？

　　郭松海：国家统计局有《资本法》，《资本法》对高收入，最高收入的占20%，中等收入偏上、偏低各占20%、60%，低收入、最低收入各占40%、20%。中等收入是一个庞大的群体，有60%的人群。这60%的人群都想社会保障，难度也很大。各地地方不一样，北京限价房定的是8万多，广东定的是12万、15万，各个地方家庭总资产，家庭年收入的水平都不一样，这个问题要宽进严出，如果他不符合这个标准，以后不符合条文购买的这个房子，应该严格地处理，行政处罚。

　　和讯网：您如何评价住房保障政策的落实在房价调整中起到的作用？

　　郭松海：住房保障是政府的职责，不是开发商保证住房保障，这是政府应该做的。政府从中央到地方都应该考虑这个问题，地方财政以地生财，地方财政模式，很多地方土地收益占到财政收益的40%—50%，要改变以地生财的模式。因为没有廉租房、经济适用房土地都花圃了，没有这个收益了。现在限价房，原来土地可以卖到一平方米八千、一万，现在价格四千，土地收益又少了一块。所以，地方政府应该逐步转变以地生财的模式，把土地收益拿出一块来用于解决民生问题。这是最重要的一方面。税费上，适当的税费，当然对投机行为，你买第二套房，五年以内不允许交易，增收营业税、个人所得税，对投机行为应该通过税收杠杆来抑制。但对我们有些交易活动，税费应该适当减免，像二手房的问题，二手房交易当中，为什么二手房价格这么高？因为二手房征收很多税，卖房者把税收转嫁到买房者身上，所以二手房价格提高了。

　　这是税费问题、土地问题，各个部门的协调、规划、建筑、土地各方面关系协调。现在建设部成立了社会保障司，各个地方将来可能成立社会保障机构，把整个土地规划建设、税收、工商这些部门的关系加以更好地协调，提高效率，这是更好的一方面。政府部门真正把住房保障政策落实，需要政府做大量的工作，而且政府的利益，要真正向民生问题倾斜，而少建形象工程，少建大商场，办公大楼。很多地方政府盖的大楼越来越豪华。把这些挣的钱用于民生就不同了。