几乎每年,在上海的土地出让中,都会有遭受强烈质疑的情况:星河湾竞标一年后以仅第三高报价获得浦东花木地块、新江湾城F地块"量身供应"美国铁狮门,以及每年外界难知详情的协议转让土地、公开招拍挂出让却是"闭门竞价"盛行……

　　今后,这些情况或将得到改善,作为监管土地交易的重要措施,上海市土地交易市场已从3月初开始正式开业,市政府同时下发"关于印发<上海市土地交易市场管理办法>的通知"(以下简称"<通知>")。交易市场的方向是将包括二级市场在内各类土地交易都进行公开和监管,上海土地交易监管再次升级。

　　上海市房地局副局长庞元告诉记者,上海此次成立的土地交易市场,是一个覆盖全面、监管全程的真正的土地交易监管新模式,在全国也是试点,这与目前国内其他城市存在的其他各类土地交易市场存在根本区别。

　　监管升级

　　从中央到地方,加强土地交易的监管,一直是个难题。

　　作为加强土地监管的重要模式,上海率先试点土地交易市场显然受到了来自中央层面的高度关注。开业当天,国土资源部副部长王世元亲临现场,国土监察上海局等各方面负责人也悉数亮相。

　　"土地交易市场将有助于政府及时了解、分析土地市场的信息,完善调控措施。"王世元强调。

　　根据记者获得的这份沪府发(2008)14号文件——<通知>显示,市场的基本功能为,集中归集和发布土地交易信息,公开实施土地交易活动,办理土地交易相关事务。

　　此次纳入土地交易市场的公开土地交易信息几乎涵盖了所有类别,需公开公告和交易结果的情况包括:国有土地使用权出让及租赁的招拍挂、可以以协议方式出让及租赁的国有土地使用权供地、经济开发区成片开发的土地使用权分割转让的招拍挂、出让土地使用权随房屋建设工程转让、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让(不包括居住房屋),以及其他需要公布的土地交易信息。

　　上海市房地局有关人士表示,这一举措实现了上海对原有土地供应体系和土地交易方式的重大改革。"今后全市所有的经营性用地和工业用地等土地交易活动都将纳入这个阳光操作平台集中交易,实现统一交易场所、统一信息发布、统一交易规则和统一运作监管。"

　　并且,土地交易监管从一开始就与反腐联系在一起。据了解,上海市土地交易市场则是由市纪委牵头组织协调,市建设交通党委、市房地资源局进行了长达半年的一系列筹备工作。

　　上海市纪委表示,建立上海土地交易市场也是进一步规范土地交易行为,营造公开公平公正的市场环境,从源头上预防土地交易领域腐败现象的重要举措。

　　二级市场面临洗牌

　　<通知>明确,土地交易市场将按照整体设计、稳步推进的原则,全市新增经营性和工业招拍挂出让用地将全面纳入土地交易市场集中交易,并逐步向土地二级市场延伸。

　　一位资深土地中介人士担心的则是,这个交易市场将给他们赖以生存的土地二级市场带来怎样的影响。其实多数的土地卖家也并不希望公开进行交易,有针对性地选择合适买家,进行点对点地直接商讨,是他们的首选。

　　"土地交易市场如果全面覆盖二级市场,实现信息公开,那么我们的优势将荡然无存。"这位中介人士难掩担忧,市场将面临洗牌甚至被极大压缩空间。

　　事实上,沿袭了十几年的土地二级市场"行规"中,信息一直是土地中介的"核心竞争力",而按照<通知>要求,今后这些信息将首先在市场上公布,并公开接受意向买家竞争。

　　<通知>对目前二级市场上在开发商之间盛行的在建工程项目及土地的公司股权转让方式,明确规定:出让土地使用权随房屋建设工程转让的,土地使用权人应当向市房地产交易中心提交申请报告,由市房地产交易中心报送原出让土地的土地管理部门审核。经审核同意的,才能签订相关意向书。

　　此外,需要公示意向书不少于5个工作日,若其间有其他意向用地者,则应当由房地产交易中心组织拍卖、挂牌交易活动。

　　这在以前并没有相关要求,一般只是股权转让后进行相关工商登记更改即可。

　　这位中介人士在过去依靠信息优势,为多家知名房地产公司服务物色土地,成交标的总额能每年高达几十亿甚至上百亿元。"以前我们的模式大多是点对点,最多是一块土地同时推荐给两三个买家,成交率较高。"

　　这位中介人士表示,其实以往二级土地市场被认为是土地交易监管的盲区,关键就在于第三方买家很难介入,价格一般会低于同类土地的公开市场价格。

　　盘活资源还是竞高地价?

　　王世元指出,统一的土地交易市场对增加交易机会、降低交易成本将起到积极作用,在体制上能更好地发挥市场在配置土地资源中的基础性作用,减少人为的干扰因素,增强国土部门管理的透明度和公信力。

　　至今,信息公开有待加强的土地出让模式确实占据了土地供应的重要部分。据上海房地局网站显示,今年以来该市共协议出让土地就已有六次,涉及金山、杨浦、崇明三区,出让面积共27.4226公顷。

　　然而,开发商方面担心的是,交易市场在带来公平公开的同时,某种程度上增加了竞争的可能,难免会带来价格上升。而在以往的二级土地市场中处于优势地位的地产大鳄,其地位或许将面临更多考验。

　　上海万科投资部门的有关人士坦言,如果土地交易市场最终将二级市场的各类土地交易方式都纳入其中,并要求必须进入市场公开交易的话,竞争程度的增加将难以避免。

　　"不过,对于一些存在流转难题的存量土地资产,如各类国有企业手中的土地,相当一部分面临盘活压力,通过官方的土地交易市场公开招商出让,成功率确实会大很多,同时在二级市场上处于信息各方面劣势的中小买家,也有更多机会获得土地。"这位万科人士指出,上海土地交易市场目前的重点应该在这两方面。