[楼市杂谈]

　　一手房：拐还是不拐？

　　二手房：抛还是不抛？

　　看政协委员谈“拐点”

　　开发商“商量”：3月份开不开盘？

　　编者按

　　又逢3月，每年的楼市基调似乎都要在经受了“三月洗礼”之后方能确立。今年尤其如此。

　　今年两会期间的楼市舆论在继续围绕民生主题的同时，关于“拐点论”的争执几乎成为场外的聚焦点。仅以现况而论，企业资金流前景，一、二手市场形势似乎都不容乐观。在这样一个微妙时期，楼盘降价即便不意味着市场拐点的到来，但至少也应当成为2008年全国老百姓最喜闻乐见的事之一。

　　一边是地产公司融资潮，一边是万科（000002.SZ）引领的降价潮，无论是哪种方式，其最终的指向都是增加地产公司的现金流。在信贷趋紧、股市逐渐走弱的情况下，处于“拐点论”重压下的地产企业，正面临着前所未有的资金困局。

　　在杭州滨江房产IPO，华发股份(600325行情,股吧)（600325.SH）增发及金地集团(600383行情,股吧)（600383.SH）发债先后获得监管部门批准后，市场开始流传地产公司再融资将放宽的说法。但这或许只是一些人的一厢情愿。

　　广发证券地产分析师徐子庆表示：“目前大家确实都需要钱。但并不是每家公司都能成功再融资。因为他们不一定能找到合适的承销商。”据他透露，由于市场风险日益增大，很多券商已经拒绝为一些地产上市公司的再融资担任承销商角色。

　　再融资未受市场欢迎

　　实际上，地产股在过去半年多的表现并不尽如人意。正在酝酿80亿元再融资计划的招商地产(000024行情,股吧)（000024.SZ）的股价自去年下半年涨至最高价102.89元后持续下跌，至3月5日最低探至44元，腰斩一半以上。金地集团最近半年的股价也曾自最高价跌破50%以上，最低至35.48元。万科的股价也较去年下半年的最高价40.78元跌至最低20.78元。

　　在这种情况下，券商不愿承接地产公司的再融资计划也完全在情理之中。与此同时，监管机构对再融资的态度也令市场对地产上市公司今年的再融资计划能否顺利实行充满疑问。虽然一些上市公司的融资方案获得批准，但记者注意到，在严格审核再融资的基调下，监管部门似乎在将再融资的选择更多地交给市场决定。

　　证监会在就再融资问题的答记者问中，明确表示，目前，我国上市公司再融资制度的市场化程度比较高，投资者可以充分发挥市场约束作用，对上市公司的再融资行为作出取舍。中国证监会在正式受理发行人融资申请后，也将视市场情况以及融资方案的可行性、合规性，依照法律法规要求对发行人的融资申请进行严格审核。

　　徐子庆也表示，与去年底一度暂缓地产公司A股IPO的审核之后，监管部门目前对再融资的态度更多地交给市场来选择。“这些再融资的地产上市公司，只要他们提交的方案没有问题，在市场上也能销售出去，就可以获得通过。”现在的关键问题是，由于地产股走势并不好，因此市场对这些公司的再融资已失去原有的信心。

　　徐子庆同时表示，今年股市的表现肯定不如去年，因此在去年因股市大红而获得诸多再融资机会的状况在今年很难再现。

　　银行贷款仍趋紧

　　监管部门限制银行向房地产企业贷款在业内已形成共识。一位中国银行(601988行情,股吧)的信贷经理向记者表示：“去年底在宏观环境全面趋紧的情况下，银行早就已经基本停止发放贷款，即使是已经获得授信额度的公司，也不能够提现了。”

　　近期监管部门相关人员在公开场合也多次强调了今年从紧的货币政策。花旗集团亚洲地产投资银行主管何艾文此前甚至公开表示，因中国政策限制银行向房地产企业发放贷款，如果一些大型内地房地产企业无法在今年上市集资，将面临被同业或基金收购的危险。

　　虽然何艾文的话多少有些耸人听闻，但地产企业缺钱的现实可能将于今年一直持续。目前已公布的四大国有商业银行信贷指标中，工商银行(601398行情,股吧)、建设银行(601939行情,股吧)和农业银行的信贷额指标维持在2007年水平，但中国银行的指标减少200亿元。此外，今年监管部门将转变以往年度控制的做法，对各银行的信贷投放速度实行季度控制。

　　此外，关于3月份可能再度加息的传言又开始在市场中流传，这对房地产企业而言又是一大利空。尽管此前历次加息均未使地产上市公司的股价产生明显的波动，但是，在持续的加息之下，谁也不知道哪一次会成为“压倒骆驼的最后那根稻草”。

　　对于房地产企业而言，加息除了给公司直接带来融资成本的提升，也将打击购房者的信心，直接压缩市场需求。

　　“拐点论”争执下的市场观望

　　去年底监管部门严格限定“第二套房”认定政策之后，全国房地产市场开始陷入观望。对第二套房提高按揭贷款利率的政策，短期内直接压缩了市场的大部分改善性需求。随后，由于超额放贷，各银行在年底几乎都以停止放贷来迎接2008年。这一做法直接使房产交易量下跌。万科降价后，市场观望气氛显得更为浓重。

　　去年通过资本市场数度融资的万科，在今年则放弃了这种相对便利的解决现金流的方案，转而选择被众多同行认为“搅乱了市场”的降价销售方式。降价后的销售业绩如果与全国其他房地产企业的销售业绩进行纵向比较，其成效相当显著。

　　据万科已公布的销售数据，今年1月，万科的销售金额为18.5亿元；2月份则实现15.7亿元的销售。在市场最为低迷的今年前两个月，万科已套现超过34亿元。可供比较的是，保利地产(600048行情,股吧)此前公布的今年1月份销售业绩——8.63亿元的销售额，尚不足万科在这一期间销售金额的一半。

　　实际上，去年一整年，包括上市公司在内的诸多房地产企业在全国范围内掀起的“圈地运动”，早已使这些公司的现金流处于一个相对紧张的状态。今年又遭遇本市场再融资及银行贷款愈收愈紧的市场情况，降价成为房地产企业最快亦是最直接的获取现金流的方式。

　　但是，从目前的情况看，万科的降价并未引起大规模的“跟风”，仅有一些区域的部分开发商在以明折暗扣的方式降价。更多的开发商，依旧选择了观望等待，力保项目的高利润。然而关键问题是，市场未来能否如这些开发商所预计般，很快地结束观望，使房价重新进入上升通道？

　　一旦希望落空，他们将付出更高的代价以应付未来的资金困局。即便市场如他们所愿回暖，那么率先降价的万科等不会有任何损失，因为他们为自己赢得了现金流以及健康的资金周转，在趋紧的货币政策环境中，这显得更为重要。

□ 资讯精华
陈瑀涵火辣第二波 (图)	· 万科“降价风”刮至杭州最低达九六折 · 上海新盘“明折暗降” 北京新盘价格坚挺上行 · 楼市将迎来开盘小高峰 “明码标价”的并不多 · 北京地铁10号线周边在售新盘3成降价 · 深深房(000029)全日封涨停不是一般人所为 · 万科2月销售面积与销售金额同比大增52%与71% · 罗杰斯：大家得做好准备 什么都会涨价 · 周小川：次贷危机未见底 中国房贷发展较健康 · 开发商指钉子户致房价上涨被批“脑残表态”