突围之道

　　“是时候反思一下了。”杨红旭表示，“中小房地产企业现在应该一方面考虑自身企业的状况是否适合在房地产行业发展，另一方面看自己是否具备一技之长以保证竞争力”。

　　一位资深地产顾问对记者表示，与大开发商拼资源是不现实的，中小企业的优势在于“船小好掉头”，在瞬息万变的市场环境下能够迅速改变自己的策略。

　　上海盛基集团副总裁朱咏敏在博客中提到，2008年的土地供给一定是紧张的，因为只有以往土地供给量的三成是进入完全市场渠道，大企业靠资金实力拿到很高价格的土地，而对大部分中小房地产企业来讲，不想挤进这个市场中去分一杯羹的话，必须有一个新的商业模式，作为企业的制胜之道。

　　融资能力、拿地能力、开发能力样样都是短板，中小企业怎么去跟那些地产超级航母“PK”？几无可能。但这并不意味着中小开发商的生存空间被挤压殆尽。“细分市场，差异化竞争，为巨头所不为，这就是中小房企们可以尝试的生存之道。”杨红旭说。

　　“没有必要都挤在30%这根‘独木桥’上，因为房地产开发的内涵和外延很广，除了住宅地产以外，还有许多属于非地产形态，除了人们现在开发比较多的商业地产以外，还有如旅游地产、教育地产、工业地产、休闲地产、体育地产，还有把某个业态与住宅混合开发构成复合地产。”朱咏敏表示。

　　杨红旭认为，仅在住宅地产中，廉租房、经济适用房和最近热议的经济租赁房，在今后地方政府通过市场化机制分配额度时，中小房地产商同样可以利用独特资源来进行开发。

　　除了这些还没有完全成熟、大型开发商不太关注的开发类型，在广袤地域上，大型开发商也无法面面俱到。“大型房地产企业擅长做大手笔的‘海鲜鲍鱼’，却可能对一个县城‘地方风味小吃’一筹莫展。通过细致的调查研究，进入那些竞争不激烈却有巨大潜力的三四线城市进行挖掘，中小房企同样能够形成自己的优势。”北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文对记者表示。“比如昆山这样的介乎三、四线之间的城市，收入水平比较高，住房需求也比较旺盛，而当地的房地产市场还有很大的潜力可以挖掘。”

　　不过大开发商同样对这样的“潜力股”孜孜以求。近日，香港房地产大亨瑞安集团就在云南丽江和迪庆频频拿地，开发当地的旅游地产。

　　“即使在一个地域里，中小房企也不是毫无竞争力。大企业做城市规划，做大项目，小企业可以在小地块上做文章，总有大开发商认为机会成本比较高而顾不上开发的项目。”黄兴文表示。

　　“一味地讲竞争也不行，中小企业求生存谋发展，更要注意合作。”杨红旭向记者表示，“包括和国内大地产商项目上的分工合作，和海内外基金在资源上的合作，只要有创意，总会有多种多样的合作方式”。

　　所幸的是，很多志向高远的中小企业已经悟到“差异化合作”的真谛。来自南京的一位开发商向记者表示，“住宅工业化大生产是万科们的游戏规则，我们的王牌是商业地产”。他认为，即使像万科这样的龙头，住宅下面的商铺和集团内部的一些商业资产也是烫手山芋。而他们公司的计划就是，让这些住宅巨头所不擅长的商业地产外包给自己，实现共赢。