宋延庆：信贷紧缩加剧行业生态变化

　　“宏观调控虽然不直接指向房地产业，但房地产业在宏观调控中的处境极为艰难”，这已成为业界的共识。在整个行业都面临紧缩货币政策的影响下，中小房企的处境尤为困难。当大型上市房企携资金和品牌优势四处攻城略地的时候，“大鱼吃小鱼”的行业兼并已不可避免。

　　中小房企如何突围目前困境，在行业生态中找到自己的位置成为业界关注的焦点。为此，本报专访了兰德咨询 (中国)有限公司总裁宋延庆。

　　行业生态需要中小房企

　　中国房地产报：2007年以来加息以及各种调控政策不断出台，房企在拿地成本越来越高的同时，还要承受信贷紧缩的压力。再加上目前楼市的低迷，外部次贷危机的警示，已经让我们感受到房企的生存风险系数不断加大，对此，您怎么看目前房企的生存状态？

　　宋延庆：在调控之前，各房企的资金与土地都比较充沛。但大部分房企资金来源过多依靠银行信贷，通过股市、私募等市场操作拥有直接融资渠道的企业并不多。

　　因此在2007年信贷紧缩后，由于后续资金不足，很多企业已经被迫放缓发展速度，并且比较集中体现在中小企业身上。目前，众多中小企业已没有资金进一步扩充土地资源，二三线城市土地流拍现象已经开始增加，而这种效应还将进一步累加。今后几年，在当前环境没有改变迹象的状况下，在土地市场上拿到土地的将以大企业以及境外资金为主。

　　中国房地产报：刚才讲到众多中小企业已被迫放缓扩张速度，而在一揽子调控政策下，目前房企“大鱼吃小鱼”的事件也愈加频繁，您怎么看待房地产市场上中小房企逐渐消失这一状况？

　　宋延庆：如同草原上会“依草定牧”一样，规模相对稳定的房地产市场对房地产企业的需求数量也会存在一个限定区间。

　　之前，由于房地产开发市场不规范，造成了房地产企业数量过剩。在这种状况下，“大鱼吃小鱼”、大量优质资产向少数巨头集团聚拢是行业发展所必经的一个阶段。而中小房企数量减少的另一个原因，则是一些中小企业在取得一定利益后，受调控影响，在市场前景难料情况下，主动收缩业务退出市场。这种现象也很普遍。

　　但中小房企并不能，也不会全部退出房地产市场。一个健全的房地产市场，应该是一个良好的生态圈，不但有林木，也应有灌木丛。未来的房地产调控应该给中小企业预留一定的生存空间。

　　中国房地产报：那您认为在政策调控与大企业扩张的双重压迫下，中小企业如何突围，在战略上应该侧重哪些方面？

　　宋延庆： 首先，一定要做好产品的设计与创新。以住宅为例，中小企业在没有足够资金建设会馆、花园等配套软件时，可以在户型、电梯等实用硬件上下功夫。好的产品是拥有市场的基本保证。而之前众多中小企业流于拿地卖钱，没有良好的开发意识。

　　其次，中小企业要在内部管理上抓效益。中小企业原来粗放型的管理体制极易造成资金利用效率低下，公司运营成本增加。一旦抓紧，就可以对冲市场上不断下降的开发利润，甚至还可以盈利。

　　同时，中小企业一定要拥有开放性心态，不能单打独斗。

　　将来“南南合作”将是争取共同生存的机会。通过两家甚至几家公司之间的合作，来组成项目“竞标联合体”，一方面可以有效保证公司的开发运营不会断档，另一方面，几个企业之间的被动合作，也可以使其学习现代的公司股份制度以及管理，完善公司治理结构。

　　融资匹配能力决定行业位置

　　中国房地产报：与中小企业相比，大的企业在企业扩张中又该注意哪些问题呢？

　　宋延庆：大的公众房企尤其是上市公司，由于涉及面广，要求对股东负责，要更加注意保持业绩的持续增长，保证资金链的良性循环。

　　此次万科的主动降价回笼资金，也是出于保证后继开发之虑。在2006年开始的一轮土地开发周期中，万科除了增发融资外，也同一些境外资金合作，而进入2008年，这些高利息投资已陆续进入兑现周期；而另一方面，经过两年开发，也要开始为下一轮的土地储备筹集资金。

　　面对高速扩张所带来的管理问题也不容忽略，顺驰就是前车之鉴。随着开发规模的不断扩大，公司的开发模式、管理模式就显得尤为重要，都需要进行相应调整。

　　2008年以来，金地集团(600383行情,股吧)进行了大面积的人事调整，保利、远洋地产等也相继传出对区域负责人进行调任换防的消息。这些公司都是在2007年角力全国性扩张的地产巨头，如今对各地方项目中层人员进行大规模调整，则说明之前的公司运行存在较严重的管理问题。

　　中国房地产报：正如您所说，目前房地产市场的游戏规则正在发生变化，那您觉得企业的核心竞争力有没有变化，一个企业在当前环境中能够生存乃至胜出的重要因素是什么？

　　宋延庆：目前的核心竞争力仍是资金，如何打通融资渠道则是当前环境下企业保证生存的最关键因素。房企的融资渠道主要有两种，一为债权融资，即银行信贷；二为股权融资，包括私募与公募上市。

　　融资方式选择不同，则公司制定的发展战略也应有所不同。打通债权融资渠道的良好对策则是，尽可能增持一些持有型物业，降低负债率，改善资产状况。而选择股权融资，则要求公司有更好的开放性，寻求合作与共赢。尤其是上市公募，首先要改善独资或二元的公司股权结构，建立多元化的股份制，增加公司管理透明度，这样才有可能通过审批上市。