钟彬：赵总非常的精彩，不断的有互动，但是的时间有限。下面有请领锐资产管理总裁严清，领锐成功的把理念转化为现实，下面有请严先生演讲。

　　严清：各位朋友，下午好！首先我非常感谢各位朋友对我的关心，对我们公司特别的关心，在开会之前不少的朋友找我，经常问我几个问题，特别关心我们公司第一，你们公司的钱是从哪儿来的？是不是有国外的背景。我想说我们没有一分钱国外的背景，都是中国人的钱。第二个问题，你们投什么？尤其问我们现在投什么？我回答是现在没什么好投的。去年很痛苦，本来我们投资部刚成立的时候信心十足，天津一个投资部，北京一个投资部，每个投资部有10个人，把天津和北京的项目都找遍了，后来发觉很多都不敢投，有人胆子很大，结果很痛苦。提高收益率，20%的本金，30%的本金，70%的银行贷款，这样我的收益率就高了，结果去年连续六次银行加息，把他们都吃掉了。第三个问题，老外经常问我的，美国的赤贷对中国有什么影响？我当然说没有影响，美国不好，中国好。到底好不好很多专家都在分析。还有一个国外的基金找我，经常坐在我们办公室跟我们谈，奥运之后中国经济会不会衰退，我说不会。一个理由是中国的GDP现在到了3万亿，明年超过德国肯定没问题，我估计2008年就能超过德国，成为世界第三。希腊才1800亿，澳洲才3000亿，对他们来讲，奥运会投几千亿之后投资拉动，过了投资没什么项目了，对他们国家的影响很大。中国一个奥运会的投资只不过是两三千亿，对中国整个的GDP非常少。奥运会有非常大的工程，北京的地铁五年之内的规划是370公里，十年之内的规划是1000公里，还有很多的大项目，所以我认为奥运会之后中国的经济不会衰退。

　　以上是开场白，坚定大家对投资工业的信心。

　　今天上午我没有来参加这个会，我在天津开一个股东会，我们投了一个小项目，投的很少，但是这个小项目回报很高，每年有30%的净利润，而且不需要任何的杠杆，我非常的讨厌杠杆，可能和各位经济学家，包括基金经理的观念不同，所以我们公司从一年到现在没有负债，我特别怕杠杆，我不喜欢借别人的钱，但是我很喜欢把钱借给别人。从去年12月份开始不断的人借我的钱，我一算就把钱借给别人。我每次借钱都是一个月，最长时间不超过3个月，必须把钱还给我，抵押物我就买房子，用人家的楼买他们买不下来，他们用2万块钱，我作价5千块钱，一旦他还不起，我就8千块钱卖了。

　　我的朋友问我，现在投什么好，我说买REITs，买香港的REITs，但是还不着急，现在香港的股票是24000点，等它跌到18000点的时候肯定没问题。越秀现在跌了40%了，前段时间爆了一个丑闻，北京的嘉诚广场，德意志做的REITs，田利先生给他做了一个诈骗，把租金提的很高，实际租金是4块，REITs发行的时候号称有12块的租金，REITs上市的时候是5.17元，上市当天就开始跌，昨天我看到3.02元，大概跌了50%。我一算，如果我买嘉诚广场东三环的燕莎商区的楼，现在4万1平方米，我想买整栋买不起，但是瑞福一跌跌到3块多钱，我一算才2.5元一平米，我觉得可以买了，如果它再跌，我估计香港的楼市现在还是比较高的高点，从97之后现在涨到最高点了，但是我个人的意见，也是我个人的希望，但不是预测。我个人希望香港跌到18000点到16000点就有投资价值了，可以买REITs，香港的REITs。目前香港的REITs分红达到8%，越秀能达到7%。但是买REITs可能很多人不好买，如果能开港股，再跌下来可以买REITs长期投资。

　　中国的REITs，首先我认为中国现在REITs没法搞，现在中国的股市，房地产的市盈率平均是30倍以上，大家知道30倍是什么概念呢，所有的利润都分红才3%，所以现在中国的REITs怎么发，没有可能发。现在银行的贷款利率是7%多，就算REITs比银行贷款利率低一点，也要6%，根本没人买，打新股都需要20%。大家都认为我们能推动中国的REITs，但是越推我越退，现在我的研发部做研究了，给人民银行和银监会，他们想知道国外的动态就来找我们，但是我们认为REITs平均的市盈率在25倍以下，房地产的市盈率在20倍以下的时候中国政府才有可能考虑REITs，REITs才有投资价值。所以我们投资物业收租，很多的工业园区想用REITs投资没有任何的意义，还是考虑上市吧。大连软件园上市的话可能40倍的市盈率都有，50倍都有人买，给投资者的回报率只有2%，而且每年还不用分红，所以这是中国REITs目前的现状。

　　境外的我就不说了，各位比我们了解的更多。我们最近观察一下境外的赤贷对美国REITs的影响，我发现没什么影响，主要是住宅降价，写字楼没有降价，所以REITs没有什么影响。

　　我做房地产的同行，他们找我谈的时候，国内REITs什么时候上，我们国内银行也贷不到款了，如果上了REITs我可以把我的存量资产套现，说明中国人谈REITs主要的目的是为了圈钱，这就是中国金融不成熟的表现。大家为了批一个证券投资基金的牌照，前段时间证券公司每股拍卖到二三十块钱，因为拿到一个牌照就可以圈钱，证监会一同意我就在四大银行一发，一拿就是100亿，这是中国的基金管理人的心态和中国管理老百姓钱的人，我们叫管理人的心态，这个心态我认为是不对的。当然我也不好说现在在国家发改委有很多支产业基金等着特批，我们从来没有排队，估计我要排队他们也不会看得让我，他们都有很多的背景，有政府公关的经历。一旦发改委给他们发牌照，他们就会募集到50亿、100亿。所以我认为中国的REITs没有合格的管理人的时候，中国证监会我也不主张把REITs上了，对我们来讲，证监会把REITs上了，我们会排到第一、第二，但是监管部门对我们公司特别的关心，对我们的心态又爱又怕，第一希望我们领锐在滨海新区成立之后，我们在国内的产业基金或者是私募基金行业里，我们做的是非常的规范，非常好，希望我们有非常大的发展，能够带动整个中国的私募基金和本土的产业基金做一个榜样和表率。

　　他们害怕基金放开之后，中国合格的投资人是谁，在美国投基金，不是每个人都可以买基金的，尤其是私募基金要有一个合格的投资人，在美国要求家庭财产超过50万美元，个人收入在10万美元以上，我和监管部门经常唱反调，中国不缺合格投资人，缺合格的管理人。没有能够管理好人，只会把老百姓变成鱼肉，把基金变成圈钱的鱼肉了。包括领锐，我没做过REITs，所以不能把我们叫做合格管理人，虽然我们很规范，我们做了非常的透明，我们自己认为在道德风险上没有问题，所以管不管得好没有问题。所以跟中国监管人探讨有没有REITs的时候，去年我们做了两件事情，一件事情是找一个外资基金做REITs做的很好的又有很好的经验，排在世界前五名，给他们不超过20%的股份让他们进来。但是这个谈判没有成功，我们没有降低条件，他们想要更多的股份，他们也不知道中国的REITs什么时候推出来。既然我不能跟国外的基金公司合资，基金公司就是人，我们准备把国外的成熟的REITs的管理基金公司，也是瞄准了世界前五位的，把它的整个团队挖过来，花不了多少钱，一个团队可能10个人，有一二十年的管理经验，我们花不了一两千万就买过来，没必要和老外合资，现在老外的钱也不是特别的好用。这就是我们跟REITs的研究。我们先作为合格的管理人，但是REITs不上市的REITs也是REITs，在美国我们查了一下不上市的REITs超过上市的REITs，大概是3：1，不上市的REITs就是私募，2007年7月份美国有一家基金收购了美国一家排在前几位的REITs，把它私有化了。说明中国人还在想着圈钱的时候，人家已经不玩儿了，把上市的公司买来私有化了。

　　在去年年初的时候，英国有不少的房地产开发公司申请转变成REITs，我看到去年下半年之后申请的就成为其他的一家公司了，REITs私募的其实更好做。我们在国内领锐致力于成为一个私募的，不上市的REITs，先把REITs做好，在国内的人民币还是非常多，不圈钱我们踏踏实实做会有很多的钱给我们，不一定要去圈钱。

　　我再讲一下国内的从紧货币政策，限外会造成房地产业资金的紧张，会大大的推动房地产私募基金的发展，监管部门在从紧的货币政策的时候是有一个忧虑，中国每年固定资产投资太大，但不是大的问题，其实是结构不好。固定资产投资中，80%，可能这个数据不准确，可能有更多的间接融资，通过银行贷款过来的钱，只有很少的资本金。企业负债率超过80%这个企业是非常危险的，银行也是这样，如果间接融资比例太大是不太安全。一方面国家在限制货币政策从紧的时候，另外一方面国家也是担心中国经济会不会受到影响，今年会是大力的支持本土基金的发展，我指的本土的基金主要是产业基金，除了国家发改委能批的有限的基金之外，绝大部分是私募基金。货币政策从紧，利率上升和现在的房价偏高，使得短期的REITs的发行是不太可能的。

　　很多的专家提到，现在房地产的融资可以找信托，在座的开发公司都接触过信托，信托的融资成本非常高，它是短期的钱，不能作为长期的投资，短期现在打新股都有20%，所以没有人会愿意给房地产的REITs融资，所以现在房地产公司通过信托融资的利率平均都超过15%，前天北国投跟我讲，向我们推销的信托产品，我们非常的便宜，只需要18%，我说我把我的钱给你，我干脆不做了，我哪有能做到18%。所以信托的渠道我不认为是房地产公司解决资金的渠道，短期救急还可以。

　　我要说的是在中国做工业地产，应该怎么做，这是我们的一点心得，当然我们也是今年才开始已经签了几个城市的工业园区，我们的实践是做私募的REITs。我们的REITs是一个公司型的REITs，不是一个信托型的。目前我们基金的产品叫物业增值基金，可能比房地产比较好，因为监管部门一听到房地产就很敏感，要求我们改名，所以我们改成物业增值基金，其实就是REITs。另外是机会投资基金，我们会参与在座的开发商，工业园区，我们会参股他们，成为他们的股东开发项目，分红的时候我们留下他们不太想要的公建，提前开发进入，我们拿到物业的成本可能只有三分之二，至少是便宜30%。

　　我重点介绍一下工业园区开发基金，是我们研发部研究发觉在中国GDP超过一千亿到三千亿之间城市的工业GDP的增长高于平均中国GDP的增长20%以上，所以在这些城市中我们会做工业园区的整体开发投资。

　　最后我总结一下，我今天演讲是三个题目，一是中国的REITs市场不成熟，各位想要融资不要考虑REITs。二是私募开发的比较好，现在中国人民币的流动性还是非常过剩的，不缺钱，缺的是合格的管理人，你们需要钱的时候可以通过我们合格的管理人给你们拿到私募基金的钱支持你们的发展。三是大家要充满信心，投资REITs的时候可以买了，现在可以抵御股市的波动。