深圳是万科的“根据地”，也是万科爆出“降价”的第一站。然而由于规模开发以及房价近年爆涨，万科深圳“降价”的背后，楼盘平均销售利润率仍达到了57％。

　　与北京、上海两地多是已开楼盘在现售价基础上打折不同的是，深圳万科震惊业内的“降价”策略则是新盘“低开”。2007年10月20日，万科金域东郡以远低于市场预期的均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，此举被认为是万科“降价”行动的开始。

　　“低价”并非降价

　　与万科金域东郡开盘时隔数月，其后期楼座目前尚未开始销售，无法与其开盘价做对比。不过尽管万科金域东郡“降价”之事传遍全国各地，但当记者对当地开发商进行采访时，却很少有人认同万科是在降价。龙岗区一位楼盘营销总监对《楼市》记者表示，“该区域原房价水平在4500元/平方米左右，万科金域东郡项目定价是与其定位、地段相符的。所谓的低价只是相对于之前开发商的预期价而言。所以，不能说明万科降价，只能说明定价比以前稍微理性。”

　　对此，深圳业内资深专家余一弘认为，万科金域东郡地处深圳东部新城行政商务区中心轴之上，从未来的规划来说，借助坪山新城的发展带动，前景应该是向好的。但就目前来说，由于位置比较偏，所以出行成本相对较高。经过该楼盘的来往公交车辆一般都是直达龙岗中心城和惠州淡水的，而直达深圳市中心的则极少。如果在市内上班，则只有到中心城（或者龙岗汽车站）转车，坐公交车从该项目到市区总耗时大约要两个小时左右，自己开车则需要一个小时左右。

　　目前万科深圳版图上有万科金域东郡、万科东海岸四期、万科城三期御小湾别墅、万科东方尊峪、万科第五园等楼盘。《楼市》记者对万科金域东郡以外的其他几个主要在售楼盘调查发现，各个楼盘目前都分别有一些优惠（详见表2），尤其是万科东方尊峪，目前均价在25000元/平方米，其中90平方米和140多平方米两种户型送3400元/平方米的精装修。不过这四个楼盘房价却相对高得多，其中万科城与万科东海岸目前均价都达到40000元/平方米左右。

　　规模开发下的高利润

　　然而，不论是万科金域东郡的低价入市，或其他楼盘的系列优惠措施，都不能撼动近年来万科在深圳享受房价高增长的收益。深圳万科将“造城”效应发挥得淋漓尽致：在万科目前所售的主要楼盘中，其中，万科东方尊峪来自于万科以10.05亿元竞得深圳富春东方（集团）有限公司股权包，其他四个楼盘分别是万科通过在同区域接二连三招拍挂竞得土地而形成的规模开发。

　　2007年7月30日，万科以总价4.78亿取得龙岗坪山街道办、大工业区行政一路两幅地块，加上2006年9月15日，万科以1.67亿元投得G11204-0395宗地，深圳坪山三幅地块上的建筑就是去年10月以7500元/平方米开盘被称为低价入市的万科金域东郡。对此，深圳地产研究专家半求感慨道“万科轻取坪山霸盘”。万科在深圳坂田的规模开发也令人惊叹。万科四季花城、万科第五园、万科城等项目占地达1平方公里，建面超过120万平方米。地产评论专家半求表示，整个坂田可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额，呈现准垄断的局面。

　　春节后的深圳楼市，依然春寒料峭。不过搭上近年房价上升的飙车，万科在深圳规模开发中，万科东海岸从2003年开盘时的6000-8000元/平方米上扬到如今四期均价40000元/平方米；万科城从2004年的5500元/平方米到现在的均价40000元/平方米；万科园则实现了从均价5400元/平方米到14000元/平方米的跨越。

　　整体来看，按行规单方面积土地成本取35%、建安工程费取25%、前期费用取1.5%、基础设施费用取5%、销售管理费用、财务费用、土地增值税及不可预见费用合计为33.5%，经初步估算，万科深圳目前在售楼盘楼面均价约1831.7元/平方米，而平均销售利润率达到57%，平均成本利润率达到190.7%。其中万科金域东郡21.5%的销售利润与其他楼盘相比略低，符合王石曾经说过的“万科不做超过30%利润楼盘”的承诺。而万科第五园的销售利润率与成本利润率分别高达79.4%与386.4%（详见表3）。