截至目前，“招保万金”房地产四大龙头股，除万科外，保利、招商、金地先后交出了优秀的业绩年报。从几项主要指标来看，招商完成营业收入41.12亿元，净利润11.58亿元，同比分别增长46.4％、83.4％，每股收益1.616元；保利2007年营业收入81.15亿元，同比增长101.3%，净利润14.9亿元，同比增长121.8%，每股收益1.3元；金地营业收入74.2亿元，净利润9.65亿，分别比上年同期增长109%、103%，每股收益1.31元。整体保持了高增长的态势。

　　全面报喜的年报背后是2007年楼市的火爆、狂热的股市、飙升的房价以及房企不断刷新的扩张。但2007年的红火能否在充斥着“拐点”与“降价”的2008年楼市复制？

　　招商：异地拓展渐入收获期

　　2月20日，招商地产(000024行情,股吧)年报刚公布，股市和楼市即刻掀起了一股波澜。起因不在于其年报，而是伴随年报一起出炉的将募集80亿元人民币的增发方案。公告显示，此次再融资募集资金，除一部分增发股票对老股东配售外，其余股票将面向二级市场公开发行。拟募集的80亿元中，26亿元将用来收购招商局旗下蛇口工业区的6宗土地；另外54亿元投向14个房地产开发项目，这些项目以住宅为主，资金需求总额达到171亿元。

　　58个项目同时建设

　　招商地产成为2008年春节后首家公开增发的房企。而再融资需求背后则是招商地产的逆市扩张和布局全国。

　　2007年，宏观调控趋紧，招商地产在土地市场上仍然“霸气十足”，先后在深圳、佛山、番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平方米的土地储备。截至目前，招商地产土地储备达到940万平方米，未来将在12个城市同时发展，有58个项目同时进行。

　　“自2002年至2003年，招商地产开始了全国性扩张，深圳以外和深圳本地业务利润逐渐平分，而未来将发展到珠三角、长三角和环渤海营运收入和业务构成平分秋色，这样公司才能真正建立起全国性发展格局。”招商局地产控股股份有限公司副总经理贺建亚在接受《楼市》记者采访时坦言。同时，他还透露，招商地产在京津地区份额还很小，未来会在京津地区继续加大投资机会。

　　公园1872就是招商地产在京城布局的首个住宅项目。目前公园1872与1月26日开盘时相比，已上涨了3500元/平方米，均价达22000元/平方米。据记者了解，其9号楼将于2008年竣工，建筑面积超过2万平方米，即使按照目前的成交价18463元/平方米计算，今年公园1872也将为招商地产带来约4.2亿元结算收入，成为招商地产布局北京乃至环渤海区域重要的一枚棋子。

　　2006年，招商地产在全国8个城市开发18个项目，标志着走向全国的战略初步完成；2007年，继续拓疆扩域，变身为完全意义上的全国性开发商；2008年，招商地产深圳以外的市场进入收获期。中银国际分析师田世欣预期招商地产2008年的可结算面积将非常可观。除深圳兰溪谷2期、海月4期、龙岗项目和朝华曦城4个项目可以结算，深圳以外的南京仙林、天津西康路、北京公园1872和重庆董家溪等项目也将进入结算期。

　　开发周期或将缩短

　　与保利、万科相比，招商地产以往取得的项目进展显得相对缓慢，国金证券分析师曹旭特把招商地产的开发模式定义为“非功利性开发策略”。即一般房地产公司从拿地到形成收益大约需要两年半到3年时间，招商地产则需要3年半左右。

　　根据公开资料显示，招商地产深圳兰溪谷2期楼面地价2000多元/平方米，如今售价达4万元/平方米；上海的依云郡、苏州的依云水岸、福建的依山海和珊瑚苑等多处楼盘拿地价均在每平方米2000元以内，目前售价普遍在1万元/平方米以上。也就是说，招商地产的业绩增长部分原因在于较长开发周期内房价上涨获得。

　　这在2007年年报中非常明显。2007年招商地产结算面积为25.7万平方米，远低于保利、万科和金地，其结算均价却达10230元/平方米。

　　然而始自深圳、广州再蔓延到全国的楼市持续低迷，让招商地产此种模式开始面临挑战。年报显示，期末公司账面现金36亿元，但预售款较低，仅2亿元。“公司今年收入实现将依赖于2008年项目的销售进展。”中金公司研究部高级经理白宏炜表示。

　　据记者了解，2007年年底，招商地产已经推出了项目激励试行办法，以激励各项目缩短开发周期、加快销售资金回流、加速资产周转、节约成本费用。

　　业绩构成预计无大变动

　　招商地产的收入构成与其他三个公司相比具有差异性，除销售收入外，投资性物业的经营、物业管理、园区供电供水和房产中介服务也占据了一定的比例。2007年年报显示，这四项业务的收入占公司营业收入的36%。另外，招商地产已开始尝试进行科技地产、工业地产的开发。

　　证券分析师一致认为，投资性物业以及公用事业收益稳步提升，有助于招商地产掌握稳定的现金流，增强抵御风险的能力。招商局地产控股股份有限公司副总经理贺建亚对《楼市》记者表示，由于科技地产和工业地产目前都属于尝试性阶段，对于2008年的业绩影响不大。今年招商地产业绩构成预计无大的变化。

　　由于新增加项目数量庞大，招商地产再融资仍然势在必行。募集80亿元人民币即为2008年招商地产向资本市场抛出的第一枚橄榄枝。此前，招商地产刚刚获得6.5亿元信托投资；加上2007年23亿元的定向增发、2006年底15.1亿元可转债——如果此次再融资成行，一年半间，招商地产将累计从资本市场获得近125亿元。基于公司现有项目进展预期，中金公司对2008年招商地产公司的每股净资产值初步估算为36.7元、每股收益预计为2.07元。