按照地区规划，截至2008年，用地规模仅为17.8平方公里，人口总数20余万的望京地区商业面积将达到100万平方米以上，人均商业面积也将历史性的达到3.3平方米以上。而据北京市商委的发展规划预计，到2010年北京整体人均商业面积仅为1平方米。100多万平方米的商业放量，数十家MALL的生存竞争，可以预见，望京区域商业的竞争将空前惨烈，一场生死决战即将上演。如何突破区域发展之困？望京商业路在何方？

　　商业扎堆 竞争惨烈

　　3月5日下午3点，望京某商业中心内，顾客寥寥无几，商户张先生向记者透露，自开业之初的热闹过后，这种客流稀少的情况一直延续，没有改善。“周一到周五的白天几乎没什么人，周末也只能打个平手，营业额一直非常不理想。”面对惨淡的经营状况，张先生对记者表达了自己的担忧：“就现在的客流情况店里根本不盈利，最近南面的嘉美风尚中心和悠乐汇要开业，到时候恐怕连勉强维持都难了。”据记者了解，该商业中心地处望京核心区望京街沿线，周边即将开业的嘉美风尚中心、方恒国际中心均为大规模综合性购物中心，共计近30万平方米的商业面积扎堆于此。

　　资料显示，望京地区已开业的1万平方米以上的购物中心包括旺角广场、嘉茂购物中心、望京国际商业中心、望京1号、中福百货及爱家家居、百安居和宜家家居，商业面积超过35万平方米。同时，区域内原有配套的商业面积达到10万平方米以上。总计45万平方米的商业供应已经瓜分了望京有限的消费需求，先入者尚难保身，后入者皆苦苦挣扎。据知情人士透露，已经开业近两年的嘉茂购物中心由服装百货改为家具品牌折扣，由于客流稀少，至今还经营困难，三楼四楼正在进行大规模业态调整，为安抚商户其租金方案也推出很大程度的优惠政策。处境同样尴尬的还有望京1号，主营业态由服装百货全盘调整为品牌折扣和家具后，仍然未能摆脱困境。已开业的购物中心在一阵拳打脚踢之后纷纷元气大伤，命悬一线。与此同时，大量机构又在摩拳擦掌，以期早日冲进“围城”。据权威机构调查，望京区域正在招商及在建的大体量商业项目有六佰本步行街、东湖湾商业、方恒国际中心、嘉美风尚中心、悠乐汇、融科橄榄、华彩国际中心（家乐福已开业）等。总计十余家购物中心商业面积超过70万平方米。

　　走访中记者看到，在望京的主干道两边随处可见购物中心的招商广告，各大商业项目在招商中纷纷打出王牌：嘉美引进了新世界(600628行情,股吧)、华彩国际中心携手洲际酒店、悠乐汇主打望京龙眼建筑特色⋯⋯各种噱头炒作不绝于耳，各种利好的堆砌与在经营中的节节败退形成鲜明的对比，在喧闹与浮夸背后，到底是什么让望京商业陷入生死绝境？

　　规划迷思 矫枉过正

　　自1994年北京新一轮城市建设以来，望京地区经历着不断的变迁与发展，同时业界对望京发展的关注与争论也未曾停息。经过一轮轰轰烈烈的住宅建设，望京地区以仅占北京城区（东至定福庄、西至石景山，南至南苑，北至清河）2%的用地规模发展成了亚洲最大的国际居住区。望京发展的速度之快，令人震惊，但随之而来的是业界对于望京市政配套不完善与商业配套匮乏的口诛笔伐。2002年底，望京地区每千人拥有商业面积仅为537平方米，按北京市“十五”商业配套1000平方米/千人的标准，望京的商业发展水平大大落后于其他区域。为摘掉“睡城”的帽子，同时遏制开发商单一开发住宅项目追求资金短期回笼，在望京规划调整中，明显加大了贸易、商业、金融相应比例工程项目，增加住宅项目配套公建用地比例，同时增加了建设大型购物中心规划意向。

　　如今，当年的蓝图陆续落地，据第一太平戴维斯调查数据显示，按照地区规划，截至2008年，用地规模仅为17.8平方公里，人口总数20余万的望京地区商业面积将达到100万平方米以上，人均商业面积也将历史性的达到3.3平方米以上。而据北京市商委的发展规划预计，到2010年北京整体人均商业面积仅为1平方米。

　　“望京地区居民消费需求与物业供应矛盾比较突出，整体商业供应处于过剩状态。”第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成对于望京商业的巨大放量表示担忧，“现在望京已有的购物中心经营大多不理想，新增购物中心集中入市，在经营中避免不了一场恶战。”

　　在望京地区拥有8.5万平方米商业面积的北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理张科也对记者坦言：“现有望京区域人群的消费能力确实无法消化如此之大的商业放量。”

　　在望京弹丸之地，100多万平方米的商业放量，数十家MALL的生存竞争，激烈程度可想而知。