继“万科青年置业计划”之后，上周，成都万科针对旗下在售的朗润园、双水岸、魅力之城、金域蓝湾和金域西岭全线推出了“居住改善计划”。该主要内容是针对90平方米以上的户型，一方面推出了“2万元改善基金”加最高优惠2%的优惠让利，另一方面引入了公积金贷款，丰富购房者贷款的渠道。成都万科的此举行动，其蕴涵着怎样的价值深意？

　　万科发现：自住时代已经来临

　　作为去年9·27新政的调控指向，改善型需求和投资型被压抑。针对此项政策，业界争论的焦点，则是“改善型”需求的归类问题。

　　不可否认，就去年“改善型”需求之于房地产大势，其在某种程度上与刚性需求、投资性需求一起扮演了房价推手的角色，而其折射的自住需求在某种程度上被漠视了。

　　万科发现，即使是自住需求，也有不同的价值诉求。就自住需求而言，其主要包括功能型改善需求、环境改善型需求和标签型需求三大类。

　　对于改善型需求，多数人的理解是：改善型购房群体至少目前有房住，需求不是很迫切；与刚性需求群体相比，改善型需求群体有一定购买力，通过政策调控压抑改善型需求，从而为刚性需求让度利益空间，也是兼顾社会公平的一种体现。

　　上述语境基与宏观层面的定义无可厚非，但却忽略了不同生命周期人居需求的客观存在。

　　例如，对于一对刚结婚还没有孩子的小夫妻，选择两房居住则能彰显出人居的舒适性。但是，随着家庭成员的增加，原本舒适的居住氛围将因此变味：面对上有老，小有小的家庭结构，尽管同在一个家庭，但不同生命周期群体的私密性需求，使得改善型需求衍变成一种柔性的刚性需求。对于已拥有“首房”的家庭而言，将置业需求升级为改善型居住较为容易，但要演变成投资型需求则要困难得多。这一点，恰好在笔者的一位朋友身上得到了印证。

　　据笔者的一位朋友介绍，他于2004年以30万的总价在万科金色家园购买了一套59平方米的小户型。但随着孩子的不断成长，以及父母时常来探望，59平方米的居住空间完全满足不了家庭的居住需求。于是，在和妻子商量之后，去年以近50万的价格卖掉了金色家园这套小户型，另外将自己储蓄的10多万外加30多万的银行贷款共计90多万在万科金域蓝湾购买了一套107平方米的三居室住房，几乎完全能满足一家五口的居住需要。

　　除了基于家庭成员结构的变化引发的改善型需求之外，随着城市化进程的加快，城市带来的污染使得部分家庭必然谋生出离“尘”而不离城的置业需求，他们的改善目光，自然将目标指向了距离城市不远，但又能享受生态居住的品质楼盘之上。

　　作为第三类改善型居住，基于标签性炫耀居住的动因，使得这类群体无论是在主观还是客观上都会萌生出换房需求。但这类群体，一定是选择具有极高知名度和口碑效应的楼盘，并追求社区文化的认同和物管的贴心完善。

　　而一直致力于精细化研究和地产开发的万科，正是瞅准了城市人居需求顺势推出了“居住改善计划”，这是成都万科2008年产品策略之一。

　　万科倡导：找准需求理性购房

　　与去年6~9月一房难求形成鲜明对比的是，去年9·27宏观调控之后，引发了成都房价不同程度的走低。这一市场走势引发了两种截然不同的现象：一种是未买房的人持币观望，一种是高点买进的人颇有情绪。

　　就上述两种市场表情，可能谁也无法去说服他们没有买的赶紧买，买了的不要抱怨。不过需指出的是，不动产作为一项特殊商品，指望短时间内其升值空间急速窜高和在短时间内跌入冰点都是不理性的认识，无论是小至行业的健康发展，大至国家经济的稳定，都不会允许此类现象的发生。

　　那么，在上述背景之下，我们购房者该怎样买房？我们认为，认准房地产行业的走势，以自己的需求为原点，无疑才是一种理性消费行为。

　　就目前在售的房地产项目来看，多数在售项目的土地均是2007年前取得，其楼面地价与2007年通过招、拍、挂后将要推出项目的楼面地价相比，无疑要温和得多。这反应在房价上即是目前在售项目更有优势，未来房价从土地成本考察，无疑将会上涨。因此，无论是对“首房”需求还是“改善型”需求，现在买房是一个逢低入市的最佳契机。

　　退一万步，假如房价大涨，即使旧房卖了好价钱，但要换新房代价也不菲，总不至于卖了旧房睡大街；假如房价大跌，那旧房也卖不了多少钱，换房同样面临尴尬。破解两种极端猜想的办法惟独只有以需求为导向，方能以不变应万变。

　　就上述论断我们来审视成都万科的“居住改善计划”，成都万科目前在售项目，其土地价格成本的相对较低，使得利益让度成为可能；其二，不以房价低为喜不以房价所谓的高为悲，只要有需求和购买能力，不管买不买万科，方能以平和的心态获得消费的身心愉悦；其三，透视成都万科在成都八年所开发且已入住的楼盘看，万科楼盘对于其业主的价值贡献，从来没有让业主失望过。因此，无论基于哪方面，成都万科“居住改善计划”所倡导的“理性购房”，对购房者都有恒定的价值参考意义。

　　万科行动：为更多家庭创造买房可能

　　如果说去年春节前万科“青年置业计划”是以降低置业门槛为样板青年创造品牌居住契机的话，那么，时隔一个多月之后的万科“居住改善计划”其诉求点又是什么？

　　不可否认，万科无论采取哪种行动，其最终目的都是为了卖房。但在这过程中，成都万科始终致力于为购房者创造买房可能则是不变的追求。

　　就本次成都万科推出“居住改善计划”的内容来看，其引入公积金贷款方式，就是为改善型置业群体创造改善居住的一次实践。

　　就改善型居住群体而言，其在置业时将承受比“首房”更高的房贷利率压力。而公积金贷款的优势在于，就是其贷款利率比商业银行贷款利率要低得多。据悉，目前五年期以下(含五年)的公积金贷款利率为4.77%，五年期以上贷款利率为5.22%。而商业银行贷款利率三至五年贷款是7.74%，五年以上贷款利率是7.83%。

　　然而，尽管公积金贷款比商业银行贷款的利率要低，但是，较多购房者在买房时却不能获得公积金贷款。据业内人士称，开发商一般不愿意为购房者争取公积金贷款，其动因一方面是由于开发商与其自身所融资的银行有着利益关系，另外一方面是公积金贷款手续办理相对烦琐，使得开发商无论是从主观还是客观方面都有足够的理由对公积金贷款说“不”。

　　成都万科方面相关人士告诉笔者，此次成都万科通过“居住改善计划”引入公积金贷款，一方面是得益于与合作银行的良好关系，使得合作银行作出了利益让度和业务配合；另一方面，成都万科与成都住房公积金管理中心签定了协议。这两方面要素使得成都万科“居住改善计划”在为更多购房者创造买房可能变成了现实。

　　万科产品：眼见为实，体验为先

　　对改善型需求的产品定位，万科的理解是，第一，交通相对便捷，不要离城市中心和工作地点太远，工作和创业为大。第二，住宅的区域、小区环境，要在景观、配套、交通等方面有一定的优越性。第三，所在区域具有前瞻性的长远发展空间。就成都万科旗下在售的5个项目，都是着重考虑了改善型家庭的居住需求。

　　不过，就改善型需求的置业群体而言，其经历了第一次置业的懵懂，也对居住的细节有了深刻体验，更对家庭成员的所需而了然于胸。因此，他们在寻求改善型居住时，总是坚信肉眼所见即为真实。

　　这一切，在成都万科在售的朗润园、双水岸、魅力之城、金域西岭等5个项目都能所闻、所见和所感。当面对有天有地的开阔空间，当投身于3月春光明媚的大自然怀抱，当流连于社区周边配套完善的超市商场，当推开金域西岭样板间的鞋柜和衣柜，在成都万科的在售楼盘，都有你的喜欢，都有你的心愿，就看你喜欢哪一款。

　　如果你想“改善”，那就去成都万科在售楼盘看一看。