前言

　　在城市规划的指引下，成都房地产发展的触角也延伸了城市的空间，城市从内环、一环向着二环、三环不断往更广阔的地带快速推进，成都市地图在城市快速扩张中不断刷新。房地产开发企业根据政府对区域的功能性定位，准确把握城市发展脉搏，更有针对性地进行项目开发。城市改变了原有的居住格局，“中产城东、国际城南、人文城西和财富城北”为成都的区域规划作了准确的定位。楼市地理就像城市的发展一样，以摊大饼模式，一圈圈地增加，然后漫过了内环、一环、二环、三环，最后这张大饼摊得实在太大，所以催生了郊区热点化和四大新城的组团式发展，楼市地理迎来新时代。

　　第一章 内环时代 开启成都楼市萌芽篇

　　城市中心的楼市地理特征： 车多、人多、红绿灯多，极容易发生交通堵塞；但生活便利，逛街购物方便。盘不大，商住混合特征突出，大盘纯住宅非常稀少。2000年以前，区域内楼盘，较高档楼盘价格2000元多一点，50亩算是大盘，如新世纪花园、学府花园、超洋花园、新东方等。2000年后，成都的旧城改造加速，腾出大量土地，出现了较大规模的楼盘，如王府花园、万科金色家园、中海格林威治、粼江峰阁等，这些楼盘一经推出就引起热销，总的来说数量不多，规模有限。

　　目前这一区域地块大多是小宗土地，土地价格高，多做商业地产开发，即使有部分土地用于住宅楼盘，也同时兼顾商业开发，新推土地几乎都是被外来实力开发商拍走，比如东大街上“成都商务地王”106亩地块，被九龙仓以734万元/亩，总计近8亿元的价格拿下，成为2008仅有的一环住宅“时代豪庭”。地块零碎、供应面积少，区域内新开住宅楼盘项目的减少，进而导致这一区域新商品住宅的供应量继续萎缩、价格继续上涨。

　　目前，该区域的项目普遍是高层电梯。目前推出的有限的几块金地，地价很高，因此楼面地价就高，很难做纯住宅项目，其中必然会有大体量的商业，项目自身的社区配套就不可能如大型住宅社区那样完善，但是由于一环路是个成熟的区域，满足生活中衣食住行、休闲娱乐的各种设施一应俱全，因此住在这里，与生活处于零距离接触是肯定的。

　　热点板块

　　玉林 玉林小区位于成都南面，是在90年代房地产风暴开始之前基本成形的。它是一个普普通通的安居小区，其规划组织原则是最平实的功能主义，外观也从功能经济性出发，从今天看来，它的建筑显然已经过时了。但事实上，玉林小区却成了成都最时尚、最休闲、生活状态最成熟的社区之一。玉林酒吧众多，时尚小店林立，日常生活便利，夜生活丰富多彩，成名多年的艺术家和最年轻的创业者出没其间。 王府花园和瑞升花园是该片区的代言楼盘。

　　白果林 白果林小区位于成都金牛区所辖的西一环外二环内，右临成都著名餐饮娱乐走廊--羊西线；形成时间于上世纪90年代初，从建设到繁华，约有15年时间。政府机关外迁的动力使得这里开始城市化。但随着机关公务员的进一步迁徙，使得这里成为农转非原住民和外来人口的聚集地。

　　棕北棕南 在玉林小区之后的棕北小区以它有一定的绿化环境被消费者再次认可，于是城南二环路以内的区域就不再寂寞，开始了一场造城运动。当时玉林、棕北小区内，居住的70-80%的成都富人(成都第一批富起来的当地人)，随着小区入驻的饱和，城南一环路至二环路之间，形成一群有较高消费能力的消费群。此时出现了大小两个商业中心，一个是传统的市区商业中心点，一个是新兴的商业中心点，虽然传统商业中心具有不可替代的地位，新兴商业中心还是通过人民南路分流了部分消费人流，此时城南居住圈初现锥形。