资金困局难解

　　实际上，香港的基金经理们正在逐步转变原来的观念。现在，土地储备已不是他们衡量内地房地产企业的唯一尺度，以目前内地的市场及政策情况，企业拥有足够未来5~7年发展的土地储备就已经足够。此外，他们已经越来越看重公司的开发能力，这是开发商手中的土地储备能以何种速度变现的一个重要指标。

　　蔡金强表示，恒大地产去年的楼盘竣工面积不过100万平方米，今年宣称竣工面积就要达到700万~800万平方米，这是不可能的，“我们必须尊重正常的发展规律”。实际上，根据公开资料，恒大地产自创办以来累计完成的楼盘建筑面积也不过是230万平方米，这种超常规的发展速度，无法令人信服也在所难免。也难怪恒大地产在股份推介时，没有一个基金经理愿意掏钱认购其股份。

　　据了解，香港的基金经理们都在担心，恒大地产在搁置上市后，其资金链会不会出现问题。在他们看来，恒大地产在市场状况如此不佳的情况下仍坚持启动招股，“多少反映公司对融资的需求已达到非常紧急的地步”。

　　招股书显示，恒大地产此次募集资金中的一半以上将用于支付未付土地出让金及现行项目资金，实际上，以目前的政策条件，土地出让金的拖延时间已非常有限，此外，现行项目缺乏资金的话，将直接影响项目进度，进而使项目销售计划被延后，因此，这笔资金对于恒大地产而言，也许是一笔救命的钱。

　　有香港基金经理为记者算了一笔账，恒大地产借贷规模高达68亿元，净资产负债率达570%，“上市之路受阻后，公司如何在逆市中发展将成重大难题”。尤其是深圳、广州的房价下跌已成为市场共识，以这两个城市为主要市场的房地产企业都将面临销售困局。银行限贷、上市融资路不顺、销情不畅，这一切都直指开发商“命门”——钱！以往被开发商运用自如的“高负债、高毛利、快速销售”的发展模式也在今年遭遇危机。

　　据记者的不完全统计，今年计划赴港上市的内地房地产企业中，深圳及广州地区的开发商就占去一半以上。黄立冲认为，那些准备到香港上市的内地房地产企业，只要看看他们上市时的招股书，几乎所有的企业在过去2年都处于高价拿地的状态。

　　“在这种情况下，对这些房地产企业的判断就取决于投资者对中国宏观环境的判断。”黄立冲表示，虽然那些国际投行在表面上都对中国宏观经济表现出谨慎乐观的态度，但他们内心实际上想的是尽快撤出。“那些土地储备较少、现金流较多的公司，现在都在偷着乐呢！”