如果把去年9·27新政比作是一根稻草，那么它就是压死骆驼的那根。从出台至今，历时正好半年，而在这近200天的时间内，新政让广州楼市发生了翻天覆地的变化，对开发商如此，对政府如此，对买家更是如此。

　　9·27新政威力为何如此之大？羊城的楼市变革又有哪些具体体现？厉政的杀伤力还将持续多久？为此，本报采访了多位专家。在他们看来，广州消化本次调控没有时间表，关键要看银行脸色。

　　正是因为9·27厉政的特殊，其对广州楼市的影响才格外明显，而这种影响，既包括对开发商的，也包括对政府和市民的。

　　1强政之探因

　　9·27新政杀伤力超过以往

　　对广州而言，说9·27是厉政毫不为过。

　　在本次调控之前，广州楼市曾经历了两次“大考”，其一为2005年的“国八条”，让全市出现了两个月的观望期，随后楼价照升不误，调控失手。其二为2006年6月1日出台的“国六条”，包括70／90，二手房转手征营业税时间延长到5年，个人住房贷款首付提至30％等，不料，广州观望期更短至一个月，买家仍然追涨入市，疯狂延续至去年9月。

　　两次调控打水漂，让政府不得不痛下杀手出台强政，而央行提高二套房首付和利率的9·27新政，威力之大让人始料不及。时至今日，强政威力丝毫不减，广州楼市在半年时光内，经历了冰火两重天。

　　新政威力为何如此之大呢？

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析说，9·27的最大杀伤力在于降低了市场购买力，其认为，新政后投资者离场、普通的工薪阶层买房依然困难，市场真正的购买力为换房族，而这些人由于选择多，目前以观望为主，因此整个楼市成交低迷。韩世同还认为，9·27新政太刚性，没有一点缓解余地也是威力巨大的原因。“刚出台时，二套房如何认定，外资银行是否执行还有灵活变通的空间，出台补充通知后，新政变成了一刀切，没有商量余地”。

　　中原地产项目部总经理黄韬称，9·27的威力持续不减，与银行的严格执行也有关系：“今年，主流银行的房贷额度已不是一年一计，而是一月一计，每月都不能超额，卡得很死。另外根据中原统计，9·27之前广州楼市最疯狂时，投资购房占比接近50％，新政后投资者大规模撤离，影响成交”。

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金还补充说，9·27的强势，也与广州楼价虚高分不开，之前的几次调控，广州的楼价还算合理，自住的刚性需求仍在，而去年暴涨之后楼市泡沫已现，市场畸形，新政的杀伤力自然超过以往。

　　2强政之威力

　　成交量大幅下降，不少楼盘定价洗牌

　　开发商定价策略彻底回归融资需求日益迫切

　　在9·27之前，开发商对宏观调控似乎是免疫的，楼价看上去也只会上涨不会跌。就在9·27刚刚出台的前几周，不少房企在接受记者采访时还直言新政威力不大。然而，9·27的杀伤力却让开发商始料不及。

　　首先的影响就是成交量大幅下降，其中今年一月份，广州全市的成交量不过35万平方米，只相当于以往正常月度成交量的一半，同时，一些死抱价格不放的项目，一个月成交甚至达不到两位数。而在销售的压力下，广州的楼盘定价开始洗牌。

　　洗牌的第一阶段为春节前，开发商不愿意赤裸裸地降价，而是在原价的基础上打折，送大礼包，送管理费，或者剔除装修等，一些高档项目，打折的额度可超百万，这在一定程度上刺激了成交。洗牌的第二阶段为春节后，开发商在定价上回归“低开高走”，不论是城郊的广州雅居乐、万象新都、嘉骏豪苑、凤凰城美寓、中海金沙湾，还是城中心的万科金色荔苑、翠屏·翰宇贵都、三木国际公寓、时代花生等，都以“街坊价”推出新品，以求尽快出货。而即使价格有所上涨，也是微升，每平方米的升幅一般在100元左右。从成交量上看，第二次洗牌的效果比较明显，淡市热盘频频出现。

　　除了定价策略彻底回归，2007年的疯狂拿地和成交量剧减，让不少房企的资金链出现危机，广州市场上，甚至出现拖欠工程款以及卖地求存现象。同时，股市动荡，让房企上市圈钱阻力重重，多种手段融资正成为房企的首要目标。如万科地产，目前有发行59亿元公司债的计划，在之前的公告中，又表示尝试与银行、信托、基金等资金方合作，以开发新型融资工具和产品。同为地产巨头的金地，上月也发布公告称将与瑞士银行在境内外展开合作，如由双方或各自关联公司按照各自50％出资比例共同设立投资管理公司等。