危机

　　会不会有下一个顺驰？

　　顺驰当年的人员混乱、销售进度和回款流程管理失控等是导致其资金流动性不足的重要因素之一，这些条件，目前遇到困难的地产大鳄并不符合。再加上大型外资投行的力挺，公司渡过难关并非没有可能。哪一个大型房地产企业会成为下一个顺驰？分析师将答案谨慎定为“不确定”。

　　2006年9月，随着香港路劲基建宣布以12.8亿元换取顺驰55%的股权，地产奇人孙宏斌一手创立的高储备地产帝国时代宣告结束。彼时，顺驰手中的800万平方米土地被称作“天量”，今天，不少房地产大鳄的土地储备是当年顺驰的5至6倍。

　　分析师认为，顺驰当年的轰然倒塌主要有几个原因：一是土地储备过多，开发压力大；二是资金链断裂；三是内部管理系统的失控。

　　专家介绍，在股市泡沫危机来临之际，负债率（即负债占总资产的比率）控制在50%以下，盈利能力在10亿元以上将是地产公司稳健发展的参考指标。根据恒大地产财务报告，截止到2007年9月30日，恒大地产资产负债率达到95%以上。

　　另据SOHO中国出具的一份研究报告，公司速动比率（即现金及现金等价物占负债的比率）在1：1左右为正常水平。根据公开资料，截至2007年9月30日，恒大地产现金及现金等价物11.5亿元，未偿还的银行及其它借款总额达到68.27亿元，也就是说，恒大速动还债能力低于1：1的国际正常估值。

　　而目前包括万科、保利、中粮、合生创展、首创、北辰等众多大型房地产企业的速动率均在0.5：1以下，甚至有的企业仅为0.1：1。也就是说，公司现金只有债务总额的1/10。一旦公司资金链紧张，其财务压力可想而知。

　　“哪一个大型地产公司会成为下一个顺驰？我们曾经分析过这个问题。”国泰君安香港市场分析师姚饶表示，“但分析师将答案谨慎定为‘不确定’。”

　　姚饶认为，顺驰当年的人员混乱、销售进度和回款流程管理失控等是导致其资金流动性不足的重要因素之一。这些条件，目前包括恒大等在内的房地产大鳄并不符合。再加上大型外资投行的力挺，公司渡过难关并非没有可能。

　　“毕竟很多公司手里有大量的优质项目，而根据国际近百年的投资经验，房地产仍然是股票之外最保值的投资手段。尤其是在股市出现泡沫时，投资不动产更是对冲风险的有效工具。大不了恒大将地块项目以原价甚至折价套现走人。”分析人士指出。

　　求生

　　抛盘、结盟、走人

　　今年前三个月，在香港上市的40家大型内地（包括有内地业务的）地产股市值大幅缩水，包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐等在内的知名公司，平均缩水幅度超过40%。而内地地产股也同样遭遇市值平均缩水超过15%。与去年春风得意的大举增发不同，今年前三个月鲜有房地产企业实现增发，去年IPO和增发的房地产企业中，如今“破发”者不少，且不乏行业龙头。资金压力将成为开发商在2008年的最大难题。

　　在这一轮房价调整风潮中，广州房价的下降被认为“货真价实”。

　　一位熟悉广州房地产市场的房地产人士向上海证券报记者透露，目前广州众多中小房地产项目在寻找接盘人。“现在排队等待和万科这样的巨头洽谈收购事宜的企业为数不少，有些甚至愿意打折出让。一些开发项目表面上名称未变，但已经通过内部股份转让的方式引入了新开发商。”该人士称。

　　一个值得关注的大型项目，是去年9月份由富力地产和合景泰富以46亿元拿下的广州猎德村项目，至去年12月，项目又引入香港最大的地产公司新鸿基。虽然两公司对外宣称，引入新鸿基是因为新鸿基有商业地产操作的经验和能力，但业内人士认为，资金压力仍是富力此次引进新鸿基的重要原因之一。

　　分析人士指出，富力与合景泰富在此地块上的全部成本将接近100亿元，且开发周期较长，加上去年起银行对开发商银根持续紧缩，公司资金压力不小。而富力地产回归A股融资的事宜虽然从去年年初就已经启动，但目前为止还是没有通过核准。

　　恒大的“重压”项目也为数不少。今年1月，恒大以41亿元拿下广州员村地块，刷新广州“地王”，项目折合楼面地价13016元/平方米。而根据合同规定，恒大2个月内要交10个亿的土地出让金，半年内（即7、8月间）要全部付清该笔土地出让金。

　　“以楼面价占比销售价40%的平均水平计算，恒大员村项目销售价格要卖到3万元左右。”合富辉煌首席市场分析师黎文江称。但根据目前市场情况，比员村地段更佳的珠江新城保利心语售价在18000-20000元/平方米。

　　对于恒大是否可能借鉴富力，为大盘寻找合作开发者，一位接近恒大的地产界人士称，目前没有消息显示恒大已经在寻找战略合作伙伴，但不排除未来可能采取这种模式。“在资金需求巨大，市场风险较高的情况下，寻求战略联盟是不错的出路。”该人士称。

　　众多地产企业或抛盘套现，或寻找合作者，或降价销售，惟一的原因是资金饥渴。

　　2007年，曾经被视为地产企业上市增发的黄金年。截至去年9月，内地地产企业仅增发一项就筹得资金266.33亿元，已确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。碧桂园、SOHO中国等纷纷赴港上市，屡屡创造融资新高和首富神话。

　　然而，到了2008年，情况急转直下。万得数据显示，今年前三个月，在港上市的40家大型内地（包括有内地业务的）地产股市值大幅缩水，包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐在内，平均缩水幅度超过40%。而内地地产股也同样遭遇市值平均缩水超过15%。

　　与去年春风得意的大举增发不同，今年前三个月几乎鲜有地产公司实现增发，去年IPO和增发的房地产公司中，如今“破发”者中也不乏行业龙头。与此同时，中国证监会公开表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的地产IPO计划，将不予核准。

　　“境内外IPO融资途径越来越窄，国内银行对开发贷款几乎叫停，开发商今年遇到了前所未有的资金寒冬，或抛盘套现，或找合作伙伴，或卖项目走人，开发商出路无它。”一位香港市场投资分析师称。

　　“资金压力将成为开发商在2008年最大难题，百日之内，房地产企业将发生剧变。”潘石屹这一判断在近期成为市场热传的观点之一。他指的剧变是大量中小企业的倒闭，大型企业对中小项目的吞并整合，以及开发商在部分区域的抛盘套现。

　　“而如果开发商在资本市场融资受阻，即便是万科也不可能再通过大举增发套现来收购项目。那么，谁来接盘这些项目呢？”一位北京地产商质疑道。

□ 资讯精华
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