部分业内人士表示：楼价不会因为近期成交增加而大幅波动

　　近期，深圳房地产市场悄然升温，无论是二级市场还是三级市场，都不断传来看房者增加、实际成交量回升的消息。究竟是什么原因导致深圳楼市成交增加，深圳楼价又会否因此出现变化，本报记者特意走访了多个楼盘，采访了各路专家，以期寻找答案为读者提供有益的参考。

　　价格下调吸引买盘

　　根据我市国土资源与房产管理局的统计数据显示，2月全市新房成交共781套，日均成交仅为27套，相对于1月份的日均成交73套又有较大的跌幅，也不到近年来任何一个月份日均成交量的一半。3月以来楼市销售开始温和放大，全市共成交一手房3457套。

　　随着一手房价的逐步回落，我市二手住宅的成交出现回暖态势，市场流动性悄然加快。有关数据显示，三级市场的成交量大幅回升，从3月7日破百后日成交量一直为三位数。3月17日至21日5天共成交二手楼819套，日成交率高达164套，其中21日创近期新高，达到218套。

　　记者了解到，在成交量大幅上升的光环下，价格的回调无疑是最重要的因素之一。其中，最受关注的是，近期我市新楼价格的小幅下探。国土资源与房产管理局统计数据表明，从3月10日至23日，我市新房成交均价为12262元／平方米，与1月份的14737元／平方米以及2月份的14543元／平方米相比，均有较大幅度的下降。而深圳中原物业顾问有限公司的最新数据显示，3月深圳一手房成交均价为12463元／平方米，已和去年3月份的12657元／平方米基本持平。记者比对过去12个月的成交数据发现，今年3月份的成交均价已是一年以来深圳房价的最低值。

　　值得注意的是，相关数据显示，3月份深圳成交的一手房中，龙岗区有1322套，宝安区有1556套，两区成交量占到总成交量的83％，其均价分别为10465元／平方米、11114元／平方米。宝安和龙岗两区的大量成交直接拉低了成交价。据了解，龙岗区部分开发商推出的特价单位已跌破7000元／平方米。

　　新房的低价入市，带来了二手房价的调整。记者在金地梅陇镇看到，该区三期新房以均价11500元／平方米开盘后，小区内的一期二手房迅速跟降，价格降到万元左右，最低价格为8000多元／平方米。一位中介人员告诉记者，宝安中心区的深业新岸线三期以12000元／平方米均价入市后，宝安中心区多个楼盘的二手价格都在调整，普遍下降了2000元／平方米。

　　关内二手房市场也同样得益关外降价新盘的热销而有所回暖。对此，中联地产市场部人员刘先生表示，关外新楼的热销给市场一种回暖的气势，影响了关内原本观望的购房者，令他们作出购买的决策，带动了关内二手楼市场成交量的回升。他同时表示，香蜜湖片区的豪宅和华侨城片区的高档住房，历经市场调整后，价格依然相对坚挺。

　　开发商促销见成效

　　不少业内人士分析认为，3月份市场得以回暖，很大一部分原因在于商家销售楼盘的直接降价。

　　2月底，深圳某知名开发商一楼盘第三期公开发售，其定价比去年销售的二期楼盘每平方米下降了近5000元，加上送全屋精装修，开发商的折让幅度实际上超过了30％，当天便吸引来2000多名客户现场选房，取得一日销售300套的业绩。这一案例让焦虑了半年的深圳开发商看到了希望。随后，万科、金地、中粮、华泰等开发商均向在售楼盘下调价格，下调的方式或是新一期产品调低发售价，或是旧的产品推出特惠单元。

　　记者同时了解到，近段时间，深圳各大楼盘纷纷以各种名目的优惠——降价、提高折扣、推出特价房、送装修等以吸引购房者。值得关注的是，福田区的在售项目虽然没有像关外楼盘那样直接的降价，但价格在1．4万元－1．8万元不等的特价单位却在不断推出。

　　对于3月份出现的开发商降价风潮，不少接受采访的业内人士表示，本月以及5月份仍将延续。他们认为，深圳楼价不会因近期成交增加而大幅反弹。对于开发商而言，新盘销售半年甚至更久时间市场持续冷淡的话，开发商尤其是小开发商的资金链会出现问题，3月份的降价风潮就是最好的例证，相信4月份开始开发商还将通过多种方式促销，以缓解资金困境。

　　关内楼价相对坚挺

　　在当前市况下，虽有不少新盘热销，但开发商的心态并不一致。经统计，宝安中心区、西乡片区新盘全年供应量仍然充足，由于对市场趋势把握不准，大多开发商将楼盘分期小数量推出，试探买家心态及反应，等待市场进一步走向加快作出调整。除了部分楼盘正积极以多种形式促销加快资金回笼外，也有部分开发商仍推迟销售或继续变相“捂盘”来应对。招商地产(000024行情,股吧)策划部李阳告诉记者，目前市场都在互相试探着“底线”，开发商的主动“破冰”举动，相信经过一段时间的整理，开发商与消费者都慢慢趋向理性，楼市才有望迎来回暖。

　　记者在采访中发现，关内价格依旧坚挺，这是众多在售关内新盘的一致“态度”。虽然各在售新盘也采取了一些打折、让利的活动，但多数为按揭98折、一次性付款99折这样的小幅让利，开盘售价依然保持在去年年末的水平，没有出现明显的降幅。甚至有位于景田片区莲花路旁的某项目，目前剩余单位比去年7月份开盘时每平方米售价还要高出一二千元的现象。

　　“土地资源稀缺是主因。”天地机构总经理李霖指出，因为关内可开发的用地几乎为零，所以许多开发商抱有“皇帝女儿不愁嫁”的心态，加上关内极其强劲的置业需求，要开发商在第一季度就降价销售，可能性非常小。李霖指出，现在关内置业几乎已经成为衡量深圳人经济实力与社会地位的标准，这部分的刚性需求相当可观。

　　而有开发商方面的消息称，今年在南山填海区的新盘依然会采取“高价策略”，普遍开盘售价都在3万元／平方米以上。“这种对关内价值预期的高位判断，也决定了关内价格‘破冰’，仍需时日”。世华地产市场研究部负责人认为，降不降价并非取决于区域，而是取决于泡沫成分的多少。他表示，前期受到投资客主力追捧的、有哄抬价格嫌疑的物业，现在不得不在价格上做出调整，以吸引自住客的入市。而同样也有一些物业，在二、三级市场都保持了其价格稳定性，这说明其价值是受到认可的。