美国地产公司不“混业”

　　与香港地产商将开发物业与出租物业混合经营来抗击周期风险的战略不同，美国的地产商大多是比较专业化的，或是专业化的房地产开发商，或是专业化的物业投资人（REITS）。

　　但是，既然出租物业能够在低谷期帮助地产开发商渡过危机，为什么美国的地产商鲜有两种业态的混合？

　　究其原因，主要是美国较早推出了专业化的物业持有型地产公司，即房地产投资基金（REITS）。REITS一般分为三种：专门投资于公寓、写字楼、商铺、酒店、仓库等出租型物业的“权益型REITS”；专门投资于房地产抵押贷款的“抵押型REITS”；既投资房产又投资抵押贷款的“混合型REITS”。我们通常所说的REITS是“权益型REITS”，它通过发行股票（受益凭证）来集合公众投资者资金，投资于多个物业组合，并由专业机构负责经营管理，在有效降低风险的同时将出租收益以派息方式分配给股东，从而使投资人获取相对稳定的长期收益。在美国，以公司型设立的REITS必须要有完善的治理结构，至少要有75％的资产投资于房地产，至少有75％的收入来源于房地产的租金收入；而转让持有期未满4年的房地产及持有期未满1年的证券所带来的收益不能超过利润的30％；此外，应税所得中至少有90％的部分必须以股利的形式分配给股东，而分红部分是可以免公司所得税的。

　　分红部分的税收优惠，让REITS相对于一般地产公司的物业投资更有优势，在相同的租金收益下，显然REITS能够提供给投资人的回报更多；此外，政府对REITS资金投向、收益来源和分红政策的严格规定，使其天生具有了收益稳定的特征——在过去10年里，美国市场REITS的平均股息率为6.96%，高于10年期国债5.86%的利息率和标普500指数平均1.79%的股息率，而它的收益波动率却要比标普500指数低3-4个百分点，独特的风险—收益特征让REITS满足了相对保守的投资人的特殊需要。

　　正是这种天然的税收优势和独特的风险收益结构使REITS在欧美国家迅速发展起来，并成为欧美市场上物业持有型地产的主要投资方式。今天，REITS在欧洲的覆盖率已达到13%，在加拿大是9%，而在美国则达到50%以上。而随着REITS的发展，传统的地产商更多集中于专业化的开发领域。

　　REITS的出现使地产投资与地产开发分离开来，从而使美国的地产公司很难通过持有物业来抗击周期性风险。不过，幸运的是，美国市场相对发达的金融体系为开发商们提供了更多的避险选择，各种形式的长期债券降低了公司对短期融资的依赖度，而土地期权（类似于香港的换地权书）则减少了公司的囤地成本。更重要的是，美国的地产行业是一个活跃的并购市场——纵观美国众多历史悠久的大地产商，无不是在低谷期的多次并购扩张后形成的，而近年来日益兴盛的私人股权基金则为低谷期的并购扩张提供了更多的外部资金。

　　低谷期的并购套利机会让许多开发商学会了在高峰期囤钱（或降低负债），在低谷期释放融资和并购能力的套利战略。对于美国地产商而言，相比于高峰期把富余的资金投向出租物业，囤钱（或负债能力）的策略有更好的灵活性，在低买和高卖两次套利中赚取丰厚的利润。

　　不过，上世纪90年代以来美国历史上最长的一次地产繁荣让许多开发商忘记了高峰时囤钱的原则，而一味的扩张土地储备，结果在2006年下半年开始的地产滑坡中遭遇惨重打击——40%的销量下降使许多公司开始贱卖土地，当然，这中间也不乏有早早囤钱而坐享低价的地产商。