摘要

　　投资评级与估值：行业的不确定正在逐步消除，风险已经逐步释放，并且呈现出向上的趋势，成交量的回暖和政策面对融资的放开都使得行业未来的增长更加明确。因此，我们维持行业“看好”评级，建议投资者逐步加仓房地产股票。推荐万科、保利、苏宁环球(000718行情,股吧)、金融街和张江高科(600895行情,股吧)。

　　有别于大众的认识：(1)市场担心宏观经济的不确定性会给行业带来负面影响，但们认为在流动性依旧存在的情况下，只要行业本身逐步回暖改变大家的风险和收益预期，自住及投资资金仍会流向房地产领域。(2)市场对成交量的回升仍存在疑虑，担心开发商特别是中小开发商资金断裂而导致行业内出现普遍的竞相杀价行为。我们认为，这种情况出现的概率较小，理由是小公司并不追求循环开发，没有后续土地款的支付压力，只要项目过了盈亏平衡点，就不急于降价促销；反而是部分追求滚动开发、去年大规模拍地的大开发商的资金情况相对糟糕，可能降价以促进销售回款，但是是否能引起群体性的降价取决于该区域开发商的集中度、整体资金链情况以及其对市场的预期。

　　股价表现的催化剂：(1)各地尤其是一线城市的市场成交量普遍达到甚至超过去年同期水平；(2)银行信贷放松；(3)万科等公司月度销售业绩超预期。

　　核心假设风险：市场回暖情况低于预期，A股的震荡阻碍地产企业融资。

　　(申银万国)