境外资本伺机而入

　　对于这些境外投资者来说，内地市场最近的调整已经被看作是一个“机会”。

　　荷兰ING房地产中国区总经理温德宝在接受早报记者采访时表示，目前随着信贷市场紧缩，加上国内政策规定土地不能闲置，多方面因素都使得本土开发商寻求额外的资金来源。对于ING来讲，这种情形将给公司“获得额外机会去加强巩固现有的关系网络”，公司将继续加深对市场的了解，以作出新的投资。

　　赛智全球投资基金高级投资经理郭伟表示，在过去的一段时间里，大量房地产公司主动向投资基金示好，但是，即使进行股权投资，也还是需要严格的选择，因为目前大部分房地产公司都面临着土地成本过高的情况。

　　国家统计局数据显示，2007年，全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，但从国土资源部公布的数据来看，1-11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年的数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过了3万亿元，也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。

　　郭伟表示，在“面粉贵过面包”的情况下，即使外资公司在这一时间进行“输血”，在如此高成本的情况下，市场状况如果持续萎缩，很难保证未来所建成的房产能够变现。

　　业内人士指出，如果房地产市场能够在短期内恢复，那么开发商就可以渡过这个难关，如果不能，那么将很可能出现大规模的行业阵痛。经济学家谢国忠则表现得相当悲观，他表示，“中国可能一半的房地产开发商会破产。”

　　记者手记
　　眼前的利益危险的信号 

　　目前来看，国内开发商本身的预期依然向好。保利集团财务总监谭艳在接受早报记者采访时表示，房地产公司本身具有一定特殊性，比如销售回款必须在交房后才能入账，以至于可能出现部分时期净资产负债率相对较高的现象。对于一家房地产公司来说，单纯的资产负债率以及速动比率等并不能说明问题，反而公司可能在市场整合时获得扩张机会。

　　但是，一旦房地产市场的调整时期超出开发商预想，这种乐观常常会换来另一种结果。2005年，在国内叱咤风云、实现百亿销售收入不久的顺驰地产集团，却被香港路劲基建以区区10亿港元收购。

　　据早报记者了解，房地产市场的宏观调控和开发商资金链的紧张正给私募基金的介入提供机会。投资研究机构ChinaVenture在4月7日披露的一份研究报告统计指出，今年第一季度，中国私募股权投资市场共披露案例27起，投资金额23.09亿美元，平均单笔投资金额为8551万美元。其中，房地产、物流业成为私募股权基金的重点投资领域。

　　以目前的境外资本来看，目前投资者的吸纳能力已经远远超出当年。3月26日，新加坡太平星集团宣布成立一个20亿美元的房地产投资基金，简单以倍数计算，这笔资金可以轻易买下14个顺驰。

　　2006年左右，百仕达、合生创展等地产上市公司的股东名单里，开始活跃TCI（TheChildren‘sIn鄄vestmentFundManagement）、老虎基金等境外对冲基金的名字，他们大肆收购香港上市公司股权，其中很大一部分投向了涉及内地的房地产市场。而到最近，开始有对冲基金开始投向直接开发领域。

　　领盛投资管理公司亚太区杰克·钱德（JackChandler）透露，除了一些长期投资基金之外，目前在亚洲房地产市场上已经出现了直接投资于房地产市场的对冲基金，“和我们不一样，这些投资者拥有高比例的融资杠杆，追求最大的投资回报，并会在获利后迅速退出。”钱德表示，对于地产市场来说，这或许可以看作一个警告。

　　已经有专家开始担忧地产公司的命运。中国房地产业协会朱中一表示，应该尽快想办法拓宽房地产开发商的融资渠道，包括尽快出台房地产信托基金等产品，以避免出现地产行业的过于剧烈的震动。

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