“金九银十”集中放盘悬念

　　新盘销售的推迟并不意味着第二季度高档项目放量会有大幅增加，有业内人士认为，市场上浓厚的观望情绪还会持续一段时间。

　　“按照往年经验来看，每当重大政策出现，从购房者到开发商需要8至9个月的消化期。”庞博国际地产机构执行董事刘东告诉记者。尽管他认为随着经济的发展，北京住宅高端购买力有增无减，但由于近期房地产市场的整体转冷和股市下挫都影响了购房者的热情，需要一段时间才能走出观望情绪。

　　如今的市场气氛与3年前颇为类似：在2005年，从3月开始的打击投机炒房措施频频出台，“旧国八条”、“新国八条”、期房限转、加大税收管理等政策让楼市需求在短时间内锐减。开发商明显感觉到客户成交的周期在拉长，客户决策速度变慢。

　　2005年的低潮持续了近一年。不同的是，今年很多开发商也加入了等待者的行列。

　　在刘东运作的项目中，很多没有销售压力的开发商客户都将入市时间延迟到了奥运后。“传统的金九银十将是一个集中放量期。”

　　面对并不明朗的市场局面，急功近利并不能解决问题，许多代表性豪宅项目都选择了按兵不动。

　　在每平方米房价由2002年的6000元飚涨到2007年底的31000元以后，山水文园这个百万平米大盘终于放慢了脚步。据该集团董事局主席李辙介绍，目前项目4期销售已经过半，但5期面市时间还没有敲定。

　　“长远地看高端市场肯定走高，因此没有必要着急。”李辙认为，在市场不再火热的情况下，项目更应当控制销售节奏。

　　2007年9月山水文园4期共20万平方米，分为公寓和别墅。目前10万平方米的公寓已经销售80%，别墅部分将于近期开始销售，预计4期将在半年内销售完毕。李辙告诉记者：“2008年整个集团的销售目标是20亿～40亿，单是山水文园项目的销售压力不大。”按照目前单价，山水文园只要销售10万平方米就可完成集团全年目标，这仅相当于4期一半体量。这样看5期产品确实不急于推出。

　　如今没有人认为2008年高端住宅还会延续前两年的牛市，但市场的转冷不意味着没有机会，此时销售更需要的是理智。

　　同样在2007年风光的御园项目把别墅价格卖到了43000元/平方米，目前1期67套别墅和公寓产品已经全部售完。进入2008年，御园2期4万余平米的开盘计划尚未确定。有熟悉该项目的人士透露2期推出时间将在奥运后。

　　“开发进度由整体营销节奏和工程审批多因素决定，晚入市的御园2期并不会错过销售机会。”御园销售总监梁利也表示：奥运之后北京的地位将进一步加强，土地价值也会进一步提升，因此高端项目长远的市场前景被看好。

　　但对于等待时机的豪宅开发商而言，这样做也有另一种风险。

　　由于银根紧缩政策，开发商从银行获得的资金必定受到限制，即便是资金充裕的大型开发商，公司名下各开发项目之间对于资金的流动性要求也很高，因此延长开发周期意味着更大的资金压力。而上市企业尽管资金压力小很多，但若是项目停滞不卖，对股民信心也会造成消极印象，进而影响股价。