“特价”里的水分

　　房地产市场降价扎堆涌现，让房价的真实性也因特价而被扭曲。

　　金地格林小镇6推出的一套叠拼产品，节日期间直接优惠20万元。据了解，这套房子是去年年中推出的，至今已经半年了。

　　业内人士透露，当有项目拿出部分指定房源“促销”时，多有滞销嫌疑。

　　买房送精装、送家电、送宝马、送购房契税、送维修基金……如今楼市赠品五花八门。

　　如果说这些都不为过，但有些开发商打出买房送5年物业费、买车位减免10年车位管理费就有些离谱了。而实际上，开发商是没有权利送物业费、送车位费的。

　　根据相关规定，开发商必须通过招标方式选聘前期物业服务公司，而且一般只有2至3年的合同期。因此即使前期物业服务公司与开发商有关联，因双方独立核算，开发商也是没有权利赠送物业费的。另外，因为后期物业管理公司由业主来定，如果开发商以多年的物业费和车位费为赠品，对于业主来说，只是开发商许下的一个空愿。

　　专家建议，购房者应查明折扣是否有虚假成分，开发商怎样落实促销内容(如赠10年物业费)，购买时需签协议，以避免产生纠纷。

　　杨少锋说：“由于2007年前三个季度各楼盘销售价格涨幅较大，因此现促销所需资金均在涨幅之内，也就是说由‘购房者自己买单’。”

　　“特价、低价楼盘‘猫腻’太多，有的是事先捂盘惜售，暗地里拔高房价再降价促销；还有的新开楼盘随意定价，以吸引大批客流前往撑门面。这样只会让楼市更加乌烟瘴气。”国家开发银行高级经济学家吴志峰认为。

　　据悉，大多数特价房只是开发商的促销噱头，有的根本是子虚乌有，有的是那些楼层不好、朝向差、靠马路的“扫尾房”，而且其均价都不低。

　　林灵是一个在国贸工作的白领，月薪5000元左右。楼盘价格的疯涨，让希望购得自己房产的她有些力不从心。

　　然而，在她了解了很多特价楼盘后，告诉记者：“如果人不到售楼部现场，根本不知道房子的真实价格。到了售楼部，销售经理会告诉你，每套特价房价格都不一样，甚至同一套房子也有几个高低不同的价格。”

　　很多楼盘在她看来是先涨后降。“‘先涨后降’实际上是一种虚假宣传、价格欺诈；而顺带推‘滞销’则是开发商采取的隐瞒信息策略，侵犯了消费者的知情权。”

　　中消协消费指导部王前虎主任曾在公开场合指出，有关主管部门应特别加大对“暗涨明降”行为的处罚力度。

　　一位不愿透露姓名的房产中介老总担心：“低价可能会把大批购房者吸引过去，但估计绝大多数的购房者根本买不到所谓的特价房。即使有低价房，也是极少数低楼层、朝向差的毛坯房，好房子价格依然不菲。很多特价楼盘可能会‘玩出火’，引发楼市不正常低价的‘多米诺骨牌效应’。”

　　“造成这种现象的关键在于，目前房地产管理市场缺乏有效的价格监管体系。”北京市消协负责人告诉记者。

　　杨少锋也认为，真正“过冬”的将是在去年高价拿地的项目，其土地成本相当于周围房价的一半以上，若房价停止上涨，其利润空间将缩小。

　　“近年来土地成本约占总成本的40%～50%，建安成本占30%～40%，管理和营销的成本占6%～8%，剩下的是其他成本。而总成本在一套房子的价格中所占的比例随着房价的快速提涨，这两年迅速缩小。”

　　2006年之前房地产的利润率在15%左右，而经过这一轮的疯涨，现在每个项目的利润率至少增加了50%，去掉税收之后的纯利润率也在50%以上，在地价高涨前拿地的项目有的利润率甚至能达到100%。“这样计算下来，现在所谓的降价促销对开发商而言只不过是让点利。”他说。