昨日，领盛投资管理（证券）（以下简称领盛证券）在上海宣布，该公司研究表明，全球房地产证券目前存在良好的投资机会，并提出四大理由：商用物业基本面维持强劲态势；公司盈利增长势头良好；全球地产证券化的增长潜力可观；全球房地产证券的现价较资产净值出现较大的折让。

　　领盛证券称，虽然受信贷市场危机拖累，全球地产股在2007年跑输大市，房地产行业的收购活动有所缩减，基本面改善的速度放缓，但全球地产证券在2008年的盈利和股息增长前景仍然乐观。即使欧美市场的需求放缓，但全球地产的基本面预期仍会维持强劲局势，而信贷紧缩则令投资供应减少，房地产内涵的增长潜力仍处于历史高水平。

　　从前退出的资金开始回流

　　次贷危机是房地产投资绕不开的话题。领盛证券亚太区首席执行官邰翰德（Ｔｏｄｄ Ｃａｎｔｅｒ）指出，次贷风波的影响主要体现在信贷和经济增长两方面，这种影响在去年表现明显。虽然信贷方面的紧缩和利差的拉大，使领盛证券的信贷成本上升了25％－30％，但由于整体的财务杠杆率偏低，实际上领盛证券的资本总成本并没有受到实质性的影响。

　　人们对于次贷危机影响的另一个担心是经济增长问题。邰翰德认为，虽然美国经济放缓影响全球经济运行态势，但亚洲对美国经济的依赖度已有所减弱，因此亚洲经济受次贷危机的影响随之变小。不过在全球化的今天，亚洲显然并不能完全置身事外，最明显的表现是2008年亚洲的经济增幅将低于去年。

　　预计今年全球ＧＤＰ的增幅为2．8％，高于历史均线，这样的基本面对于商业地产形成事实上的利好支撑，这也是领盛证券判断全球商业地产的基本面处于稳健到强劲之间的理由所在。邰翰德指出，部分对冲基金直接投资于房地产领域，领盛证券认为这是一种警告信号，因为对冲基金的举债成本过高，现在信贷紧缩后，银行对放贷行为持谨慎态度，财务杠杆率非常高的机构已买不起房子了。“出现纠正的趋势有好处，尤其是对于我们这种关注基本面的专业投资机构来说。”

　　来自ＡＭＧ Ｄａｔａ的数据显示，今年2、3月的共同基金一直有资金投入全球房地产证券，虽然3月份的流入资金数额不大，截至3月26日，4周内的净流入金额只有1000万美元。但从年初至今，全球基金的净流入额总计为9300万美元，与去年同期几乎持平，仅轻微减少4000万美元。

　　虽然领盛证券不肯透露其投资全球房地产证券的具体资金金额，但领盛证券同时指出，与散户不同，在市场恐慌情绪过后，来源于机构的资金正在寻找合适的投资机会。一些以前出于对次贷危机引发的担忧而退出的资金已开始有所回流。

　　商业地产基本面仍很强劲

　　领盛证券认为，目前全球商业地产基本面已表现得更为稳健，甚至已显示出强劲态势。以亚洲市场为例，香港的整体市场环境和旅游消费维持强劲，零售和酒店市场持续改善，新办公楼的需求的增长速度也高于供应量的增幅。香港股市上一些内地住宅物业发展商的股价开始显示投资价值。日本股市的基本面虽较新加坡和香港及内地疲弱，但办公楼市场依然强劲，潜在的并购活动也为股票市场带来利好。新加坡股市的基本面也形势不错，且其商用物业发展商正在包括中国、马来西亚、日本、韩国、越南以及印度在内的亚太区内广泛投资。

　　领盛证券的一份亚太、欧洲和美洲主要城市和地区2007年第四季度租金收益示意图显示，只有北京的商用物业有租金下跌现象存在，其余所有城市和地区的商用物业的租金都呈租金增长加速或租金增长放缓态势，其中上海、伦敦、莫斯科和华盛顿的商用物业的租金有租金增长放缓趋势。领盛证券认为未来三年内，办公楼市场和零售物业市场将有颇为可观的租金增长预期，并且认为住宅物业资本值也将有大幅增长。

　　领盛证券对于商用物业房地产企业今年的盈利增长预期达到10％，2009年是11％，2010年则为8％。

　　更具有吸引力的是，与目前全球全球机构投资者持有的17．2万亿美元的优质商用房地产市场总值相比，间接房地产市场只有1．3万亿美元，已经证券化的资产总值不到10％。

　　按照以往的发展规律，当一个国家或地区的本土市场成熟后，优质商用房地产证券化必将水到渠成。因为ＲＥＩＴ具有更强的流动性、资金成本低、拥有税收优惠等优势，并且极其方便投资者参与，普通投资者也可借机分享房地产行业长期的发展盈利成果。