IPO定价难题

　　主持人：

　　当前近40家房企筹备香港IPO事宜，其中包括20多家中型房企。同时我们看到由于股市不景气，已经上市的公司股价跌得比较厉害。目前是否是房企港股和A股上市的合适时机？对港股和A股市场的前景，不知道各位有什么样的判断？

　　乔志杰：上市是地产企业发展，提高金融能力，建立金融体系的核心内容。地产企业不是以制造产品为唯一盈利的公司，而是逐步发展到以资本、金融手段盈利的企业。地产企业真正的核心竞争力是其金融能力，最应该做好的是金融体系建设。我个人积极鼓励房企上市。

　　2008年并不是地产企业最合适上市的时间，最适宜做好上市的充分准备。

　　首先，今年政策不支持。虽然2月份证监会批准了滨江和华发的首发和配股，但滨江的首发批准已是第三次过会，送审则是去年上半年，华发配股申请也不是2008年才报的。房企仍在实施审批，但不能说房企IPO以及上市后公司增发不受限制。同时“限外”政策的启动直接带来的是全面增加境外上市的难度。境内和境外上市政策的不支持，IPO有可能成功，成功代价必然增大。

　　其次，市场不支持。2008年市场观望带来销量萎缩，即使上市成功，资金却不能快速获得回报，募集的资金反而会增加融资负担和投资压力。

　　再次，投资人不支持。去年在香港上市的地产公司目前股价已跌破或接近发行价，众多境外投资人2008年都不重点考虑地产私募投资，香港股民也看到内地地产的大调整，对地产股不热情，目前销量的大幅萎缩也使得投资人同样不看好中国地产的股权投资。同样的资产条件，将会募集到更少的资金，市盈率一定是历史较低时期，我们为什么一定要这个时候去买？

　　胡建明：如果企业上市目的不单是为融资，更主要是提高公司管理水平，上市时机对企业来说只关系到融资额度多少。但也建议在好的市场环境下再上市，以便融到更多资金。如果上市是企业资金来源的唯一途径，即使市场环境不好，哪怕降低融资总额，也一定要选择上市。

　　陈基强：上市时间的选择，除与在上市方案的制定过程中，股票发行价、市盈率和股票潜在的前景相关外，市场的供求关系、市场需求偏好也非常重要。股票发行市场的需求和经济景气循环以及投资周期是密切关联的，而股票市场的供给结构关系是产业结构的一种反映，产业结构的变化一般由产业市场需求的变化引起，这种变化必然影响到股票市场需求的变化。上市融资要有策略的考虑，需要根据各个企业的实际情况来看。对于企业本身来说，选择公司利润增长最快的时候上市是一个好机会；而另一方面，选择资本市场对资产对价最高的时候上市也是个好时机。总的来说，企业上市只是自然的过程，不能为上市而上市，不能拔苗助长。到上市时机的企业还是会上市，只是估值会作个调整。

　　纵观A股和港股在此次股市回调过程中, 房地产行业是遭受最沉重抛售的板块之一。中资地产股近期受到严重估压，除了大盘拖累因素外，主要原因在于市场预期内地仍将通过税收、增加交易成本、利率杠杆以及完善住房保障等方式调控楼市，中资地产股的资产净值和盈利增长存在明显下调的风险。

　　往年，许多公司热衷于争抢年度“第一股”或在新年的1月上市，希望因此获得资本市场和公众的更多关注。今年在昌盛地产宣布取消IPO，放弃成为2008年地产第一股的机会后，茂业百货、太平洋保险、恒大地产、阳光能源、宏华等也纷纷暂停IPO。这种不约而同的行动导致新年之初香港IPO的集体沉默，改写了香港股史，致使今年1月成为香港十年来唯一没有新股上市的月份。

　　目前正在筹备赴港上市的内地房地产公司，将面临更大的IPO“定价”问题，房地产板块的低迷表现也将使投资者出价更低。因此对所有的IPO而言，无论其基本面如何，现在都是一个困难时期。但市场的短期波动就像天气一样难以预料，但只要中国经济中长期向好的趋势不变，上市公司的盈利继续保持较快增长，中国经济就不会由此进入“滞胀”，可维持对经济前景相对乐观的判断。同时从去年10月以来，市场已累积了30％左右幅度的调整，市场动态市盈率下降到20倍左右，市场基本面良好。虽然上市公司今年的整体成长性比2007年会有所降低，但成长会超过20％。目前“大小非”减持可能给市场带来压力，市场需要过程消化此压力。市场受到惯性影响，可能会继续进行调整，但下调的空间已经不大。

　　纵观香港和国内A股市场，香港市场的特点是市盈率低，投机氛围浓，市场波动因此较大。但市场成熟及规范性使得上市步骤更直接和便捷。只要企业符合上市要求，无需等待审核，且上市后再融资能力非常强，企业完全可以依靠自身业绩支撑进行融资。如富力地产2005年7月14日赴港上市，从一个区域品牌变成全国品牌，并开始向国际品牌发力，2006年，富力地产更以115亿元的销售额和总市值约600亿港元的实力成为中国地产界的领军企业。因此对于一些大型的国有或民营企业，并且不希望排队等待审核的，到香港的主板IPO是不错的选择。国内A股市场市盈率高，首次IPO募集的金额高，但后续融资难度高，审核和政策变化会占很大因素，因此适合在中国大陆本土上市的企业一般为大型国有企业，并且企业地域、行业认同度在国内较高，通常是国家鼓励推动的行业，能够接受较长时间的审核过程。

　　陈林: 目前，港股市场已成为内地房企至关重要的融资渠道，2008年内地房企仍有望成为赴港上市的主角之一。但因港股最近市道疲弱，以及资金进出管制等一些制度性因素，内地房企赴港上市并非一片坦途。在目前情势下，一方面政策调控导致市场预期在下降，另一方面内外部经济不确定性加大，包括美国次贷危机的影响仍在蔓延，大多数房地产企业应该加快现有项目资金回笼、保存实力，而不是急于上市融资；长期来看，优质房企终究会受到资本市场和金融机构的青睐。