化解囤地危机

　　主持人：

　　2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，明确土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。《通知》要求，2008年6月30日前，各省市政府将闲置土地清理处置情况向国务院作专题报告。与“8·31土地大限”相类，“6·30”被一些业内人士戏称为“囤地大限”。过去房企坐享“上市-圈钱-圈地”的盈利发展模式，在上市受阻情况下，是否对拥有大量土地的开发商形成压力？如何来化解因资金引发的囤地危机？

　　陈基强：如果2007年的土地市场可以用“疯狂”来形容，在经历了2007年一轮强有力的土地拓展之后，刚刚迈入2008年的发展商们开始发出审慎发展的调子。如万科高调宣称从2008年起万科决不会再成为任何一块土地的地王。

　　土地储备是衡量房地产公司价值的一个重要指标，因此内地房企在港上市后都纷纷展开购地行动。但持续出台的内地宏观调控政策，使得这一发展策略开始陷入“阻滞”，一旦无法及时获取资金支持，土地囤积势必会遭受阻力。目前根据许多评级机构对于中资地产股的评级调低来看，资本市场注重内地房企土地储备量绝对值的观念正在“发生变化”，转而更注重公司的资金周转率。

　　房地产开发中土地和资金的关系，就像海水与火焰。一方面是土地资源的有限开发，一方面是相关金融政策的逐渐完善，部分开发商面临资金紧缺。在土地和资金的双重枷锁下，房地产市场不得不迈入“逐渐规范”时期，土地、资金即是开发商持续发展的两个车轮。开发商在土地储备的同时，可选择持有物业，使房地产产品变为资产。内地地产企业可缩短产业链，土地储备较多而又资金链紧张的企业可将土地稍作开发后转手，接盘的地产商增值开发后再转手⋯⋯最后，是专门负责销售的房地产经纪公司。在这种接力开发过程中，每个地产商都加速了资金周转，每个地产商又都根据自身资金实力参与一个阶段运作，而那些资金相对宽裕的企业则在产业链中占据更长时间，相应地分享更多收益。香港地产企业应对行业危机的办法是合作、组财团共同标地、开发，从而将各地产企业的流动资金集合起来使用。

　　缩短产业链和合作开发的需求，为资金较少的企业提供了生存的空间，而那些资金相对宽裕的企业则获得了成长的空间。

　　乔志杰：你说的“压力”肯定存在。2007年土地市场“发疯”，高价囤积土地的开发商较多。今年房价平稳发展和销量下滑,对高价囤地是极大的打击,带来的直接后果完全有可能让囤地的开发商陷入困境，“日子难熬”的开发商就是拥有土地囤积较多的开发商。

　　良策是土地和金融“结婚”。即土地资源丰富的开发商和资金充裕的开发商联合，有土地的卖地，有钱的公司并购公司。因此今年土地的三级市场将会非常火热，企业间联合、并购将是地产主流。

　　陈林: 该政策对于拥有较多土地、但不具备开发能力或者开发能力较弱的公司影响较大。这些公司可以通过加速开发销售、出让部分闲置土地或引进投资者合作开发化解囤地危机，但加速开发对资金要求较大，后两种方式相对切实可行，这也为拥有资金实力和开发能力优势的龙头企业提供了行业整合和扩张的机会。

　　胡建明：压力也许不存在。地多钱少的企业，可以放缓开发速度；拆开资金链，寻找合作伙伴；以牺牲一定利润承包给较小开发商这三种方式解决