适应新变化

　　主持人：

　　在信贷缩紧的境况下，对银行贷款非常依赖的房地产公司将会面临更多的挑战。市场人士认为2008年将是中国房地产金融进一步专业化的关键年。你们预测今年的房地产融资会有什么新的变化？

　　陈基强：房地产融资格局多元化趋势是宏观调控背景下，传统商业银行贷款融资受限后的被动选择。其根本上符合房地产投资的资金需求特点，也已被国外房地产金融市场的实践发展验证：由原来的单纯依赖传统商业银行贷款，向以传统商业银行贷款为主、创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展。委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、IPO、股权融资等成为房地产企业新的融资选择，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性的目的。国际房地产金融市场以房地产信托基金为主体的多元化模式也代表了未来中国房地产金融市场的实践和发展方向。

　　房地产金融多元化短期内实现大发展的可能性较小。大部分企业仍主要通过传统商业银行贷款、房地产信托、自我融资来满足资金需求。融资创新需投入大量人力物力，实力雄厚、业绩优秀、品牌出众、居行业领先地位的大型房企方能进行这样的尝试，也只有和这些大企业合作，资金提供方——无论是海外资金还是国内资金，才可能得到稳定、较高的回报。

　　乔志杰：我反对很多观点说2008年是地产行业遭遇黑夜寒流的一年。从行业持续健康发展来讲，2008年是春天的开始。

　　房地产市场有两个极不健康的现象必须改变：一是地产金融建设水平低，地产行业80%资金依托银行贷款，银行信贷产品没有专业的房地产开发贷款、抵押贷款、土地贷款，这样的品种不配套房地产；二是房地产门槛太低，中国目前有6万多家注册地产公司，北京有4000多家。中国汽车制造商最多的时候有1万多家，汽车行业健康成熟后，目前市场上能买到的汽车品牌已经不多。

　　2008年是彻底改变地产公司太多现状的关键年，银行对地产投资比例逐步降低，以及限外、IPO控制，房地产自身金融建设启动，地产投资公司、地产基金可能全面快速发展，可以肯定2008年成立的房地产基金信托、机构会是前几年的总和，三年之内地产金融产品一定会进入资本市场。2008年必然实现房地产金融快速发展，因此是地产金融春天的开始。

　　张宏：对香港融资的后市进行判断，国际信贷危机的影响在短期内将难以消除；国际金融环境的改善，有待时日。同时，内地房地产“限外政策”，由于人民币升值压力和外部金融环境的恶化，仍将更加趋严。

　　目前不仅香港IPO难度显著增大，即便是早于2007年下半年已在香港IPO的房企，资金进入仍面临很大难题。在这种情况看，香港资金来源是“远水解不了近渴！”从市场环境和发展趋势看，近期局面明朗的恰恰是，内地证券市场融资既是有准备房企突破的“近水”，也是条件具备房企战略发展的“远水”。

　　另一方面，对众多中小房企而言，香港和内地证券市场都还遥不可及，而是需要新的“近水”来源。情况也并非完全悲观。一是，“割肉求生”机会很多——卖地仍有差价可赚；楼盘促销也可周转部分资金。二是，商业银行在限制房贷政策下，自身压力增大，银行内在房贷动力增加。中小房企最大的“近水”，仍是银行！况且，内地调控的特征是可控性和持续性偏弱，生存下来，行业环境出现新的转机，或许就在近前。

　　陈林: 房地产行业对国民经济发展影响重大，预计2008年房地产投资将保持稳定，房地产开发和个人住房贷款不太可能面临过于从紧的信贷压缩。金融机构贷款依然是房地产开发的主要资金来源，但支持力度会降低；企业自筹、利用外资、股权融资、发行公司债等多渠道融资比例将有所提高。房企的直接融资将逐步回到正常轨道，优质地产公司将长期从资本市场融资中受益。