和讯房产消息 据戴德梁行研究显示，进入2008年，奥运利好因素对酒店服务式公寓市场的影响越发明显。短期租赁需求强劲，部分项目的奥运预定工作已经完成。同时，大部分运营商在本季度上调了对于长期客户的租金报价，以此来弥补奥运期间可能的租金损失。日益强劲的租赁需求与业主对于市场的良好预期，共同拉动酒店服务式公寓的平均租金至198.8元/月/平方米，相比上季度涨幅达10.3%。另外，虽然位于远洋国际中心内的项目“辉盛庭”于本季度入市，但节后返岗的高端客户需求与强大的奥运需求仍然推动市场空置率大幅下降，仅为15.3%，降幅多达15.7%。

　　部分小业主出于对“奥运年”的考虑，在年前完成重新装修，并在本季度提高了报价，加之奥运场馆周边项目的租金有所上升，因此本季度高档出租公寓的平均租金小幅上升至117.2元/月/平方米。另一方面，尽管本季度有新项目入市，空置率并未因此而高企，相反，节后明显增强的租赁需求致使高档出租公寓的平均空置率下降，达到14.4%。

　　出租别墅的租期一般较长，客户也比较稳定。从本季度的表现来看，市场受到奥运的影响较小，租金尚未出现明显变化，维持在134.5元/月/平方米。空置率方面，去年入市的新项目因装修风格、服务品质等方面受到客户的欢迎，逐渐建立了市场口碑，吸纳能力明显增强，市场平均空置率也因此下降了7.3个百分点，达到12.7%。

　　本季度酒店服务式公寓和高档出租公寓方面均有新项目入市。由国际知名酒店服务式公寓运营商辉盛集团负责管理的项目辉盛庭为市场提供了220套公寓，户型面积从75-296平方米，租金范围在17000-50000元/套/月。另外，位于燕莎板块的高档公寓项目US联邦公寓亦于本季度对外出租，项目共有293套公寓，户型面积为162-394平方米，租金范围为32400-78800元/套/月。

　　下季度市场对于酒店服务式公寓的需求将会更加强劲，预计短期租赁需求将占据更大的比例，租金报价亦可能进一步提高。同时，下季度将有两个拥有知名品牌的项目投入市场，分别为位于CBD板块的逸兰新城国际公寓和位于东长安街板块的Shama Luxe长安。虽然新项目的入市会对市场空置率产生短暂影响，但受益于奥运前巨大的租赁需求和新项目的品牌效应，预计下季度酒店服务式公寓市场的平均空置率依旧不会改变下降走势。

　　至于高档出租公寓方面，预计下季度将有一定数量的新项目入市，届时市场空置率将会受到一定影响。另一方面，新项目主要将集中在燕莎板块、金融街板块和第二使馆区板块，预计新增项目品质与区位的优势将带动出租公寓市场的平均租金小幅上升。

　　禁止别墅用地政策的执行，使得高档别墅的供应越来越少，出租量亦随之降低，而稳定增长的需求使市场的供求差距日益显露。预计下季度出租别墅的平均租金在供求关系的作用下将继续小幅上升。另一方面，下季度位于顺义别墅区板块的龙湾别墅二期的入市将为高端租户提供更多的选择，但预计新项目会使市场空置率暂时高企。

　　在信贷紧缩与行业政策等宏观调控的持续作用下，高档住宅销售市场上的观望气氛有所加重，加之本季度正逢春节，市场处于传统淡季，因此，成交量受到了一定影响。而另一方面，高端客户的刚性需求仍然促使一些开发商在淡季做出上调售价的决定，因此高档住宅市场的平均售价在本季度依旧呈现上升趋势，但涨幅趋缓。

　　在投资市场方面，是否拥有稳定的投资回报和良好的进出机制依然是机构投资者考察项目的重点，因此投资收益相对稳定的酒店服务式公寓一直是其关注的对象。同时，在“限外”政策不断出台的背景下，外资机构更多地选择与内资开发商合作开发来实现对内投资，这种合作方式正在逐渐成为投资市场上的一种主流趋势。

　　受年初政策不明朗和市场淡季的影响，本季度高档住宅市场新开盘项目数量有所减少。新增供应集中在东长安街板块和第二使馆区板块。物业类型仍然以公寓为主。

　　市场即将进入传统销售旺季，随着政策的逐渐明朗，观望气氛亦会有所缓解，预计下季度高档住宅市场新增供应量将有所上升，成交量回暖，平均售价在开发商对于市场良好预期的推动下仍将延续上行态势。