“地王”战略猜想

　　“其实，很多开发商去年高价拿了地之后都后悔了。”长沙思达房地产顾问有限公司总经理陈乐吾指出，他们事先没有仔细考虑市场，做定位，只一心想要到长沙这块价格洼地来掘金。结果地价过高，如果按照现在的市场情况做，完全有可能赔钱。

　　陈乐吾则指出，目前开发商一般采取两个办法，一是推迟项目入市时间，等待长沙房价继续上涨；另外就是改变规划增加商业面积，卖出高价。可以说，这个城市非中心区的地块居然能卖出一个天价，大约已经超出了所有人心理最大预期的数倍。

　　据了解，2006年长沙市住宅销售面积625.47万平方米，2007年销售894万平方米，假如未来销售仍有增长空间，假如北辰项目住宅有200万平方米，即使每年销售35万平方米，也只占市场4.5%左右的份额，难度也不小。

　　并且如果以毛地价3400元/平方米推算，住宅起码卖到8000元/平方米以上、商业卖到每平方米万元以上，方能获得成功。但该区域未来几年的房价是否能够上行到这一位置仍不得而知。而目前该区域的商业不是很发达，但该项目的体量却又很大，如何支撑、经营等都是问题。

　　按照陈乐吾的分析，北辰只有以住宅微利切入市场，而把重头戏放在商业项目上才有可能获得较大利润。根据年度报告，公司今年将在已开展的前期工作的基础上，继续完成总体规划方案的报审工作。