2007年主要房地产政策及影响简析

　　2007年，利用税收、金融等经济手段实施调控成为房地产政策的主要特点。与此同时，随着住房公共政策的加强，住房保障制度建设取得突破性进展。

　　税收政策

　　2007年1月24日，国家税务总局出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前大部分地区实施的“预征制”转为“清算制”。

　　清算土地增值税本身是土地增值税征收管理的一个环节，并非新出台的税收政策。由于项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款，从长期看，该政策落实的效应表现在三个方面：一是有利于降低房地产开发利润率，控制房地产开发中的“暴利”现象；二是防止开发企业囤地，加快开发进度，进而改善住宅供求关系，缓解房价上涨压力；三是压缩高档商品房的利润空间，引导投资转向普通住宅供应，改善供应结构。

　　金融政策

　　(1)加息。2007年，中国人民银行累计6次上调利率。自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存贷款基准利率不断上调。其中，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.47%，全年累计上调1.35个百分点。从2008年1月1日起，新的贷款利率将会执行。

　　对房地产企业来说，贷款利率不断上调将提高融资成本，增加运营压力。对购房者来说，尽管利率每次增加幅度有限，对需求影响不大，但利率的不断提高导致消费预期改变，加息累积效应将逐步显现。从短期看，受影响较大的购房者主要有以下三种，一是首付比例偏低的人群；二是贷款期限相对较长的人群；三是购房资金成本较高的人群。

　　(2)对购买第二套房贷款提高首付比例和贷款利率。2007年9月27日，中国银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　从该政策实施后的效应来看，由于首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，比较有效的抑制了投机性需求，有利于降低银行房贷风险，防范金融风险。

　　土地政策

　　2007年10月10日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确将工业用地纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

　　该规定有助于规范土地招拍挂程序，打击囤积居奇、哄抬房价的行为，抑制土地出让过程中的权利寻租行为，使土地出让更加公平。

　　保障政策

　　随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。2007年8月13日，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发24号文)。该文件提出，解决低收入家庭住房困难是政府公共服务的一项重要职责，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2007年，住房保障制度建设取得突破性进展。

　　2007年，在廉租房制度建设方面，安排廉租住房资金77亿元，超过历年累计安排资金的总和；累计改善了68.1万户低保家庭的居住条件。中央财政安排51亿元专项补助资金。经济适用住房制度得到逐步改进和规范。住房公积金制度支持职工解决住房困难的作用得到发挥。截至2007年10月末，全国缴存住房公积金的职工累计超过1.1亿人，累计缴存住房公积金1.54万亿元，累计支持了4200多万职工改善住房条件，还为廉租住房制度建设提供了100多亿元资金。