未来房地产政策重点与发展趋势

　　继续推进住房保障制度建设，解决低收入家庭住房困难，同时探索解决中等收入家庭住房问题的途径

　　国发24号文颁布之后，解决低收入家庭住房困难问题有了明确的政策依据。从目前已颁布的政策分析，现阶段我国住房政策的取向大致是：低收入家庭主要通过廉租住房制度和经济适用住房制度解决，以廉租房制度为主；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房等办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。

　　一是落实住房保障的工作机构，完善工作机制。住房保障工作机构的建设是建立健全廉租住房保障制度的重要组织保证。2007年，中央编办已批准建设部单独设置住房保障司。今年的政府机构改革中，国务院提出组建住房和城乡建设部，其目的之一也是为了深入推进住房制度改革，加快建立住房保障体系，解决低收入家庭住房困难。

　　二是继续完善和改进廉租房制度和经济适用住房制度。要实现国发24号文件提出的住房保障目标，重在落实有关政策，关键则在于确保廉租住房和经济适用住房的资金投入和土地供应。

　　三是积极探索帮助中等收入家庭解决住房问题的途径。目前地方主要通过“政府扶持、市场运作”方式发展限价商品房来帮助中等收入家庭解决住房问题。有的地方还探索建设经济租用房的方式，即由政府提供政策支持，用市场的办法建设和经营租赁，供给对象主要是当地中等收入家庭。限价房如何定位，如何完善限价房有关配套政策，经济租用房能否推广，这些问题有待进一步通过实践探索加以解决。

　　继续贯彻落实房地产调控，抑制房价过快上涨

　　房价大幅波动对经济运行和民生都有重大影响，既不利于国民经济稳定运行，也不利于居民解决住房问题和持有住房资产。因此，房地产调控首要目标就是稳定房价，防止房价大起大落。从当前来看，抑制房价过快上涨仍是房地产调控的主要任务。

　　一是落实编制和公布住房建设规划。及时向社会公布住房建设规划，有利于稳定消费者心理预期；同时，公布住房建设规划也是实施土地供应规划的基础，有利于落实住房建设的土地供应。

　　二是加大住房供应结构调整的力度。2007年，关于“90/70”的要求总体情况落实较好，全国平均达到了55%。在此基础上，2008年要继续调整住房供应结构，平衡供需矛盾，稳定房价。从长期看，“90/70”的要求也是建设节约型社会和我国资源、能源和环境约束的客观要求。

　　三是继续开展房地产市场秩序专项整治工作。通过严格房地产企业市场准入管理，加强市场行为监管，依法查处恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售等扰乱市场秩序行为。

　　《物权法》颁布实施将对房地产发展带来深远影响

　　2007年3月16日，十届人大第五次会议通过了《物权法》，自2007年10月1日起施行。《物权法》的有关规定，将对房地产发展带来深远影响。

　　一是在权属登记方面，要求建立不动产统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，避免分散登记带来的混乱局面；改进登记方式和程序，用预告登记、更正登记、异议登记等新的登记方式更好的保障业主权益；更加重视不动产登记簿的作用，将不动产登记簿作为不动产物权的法律依据；进一步明确了登记机构的审查责任和赔偿责任，有利于更好的保护物权。

　　二是在土地征用房屋拆迁方面，更加注重“公共利益”目的，更加注重用公开公正的程序来保障公共利益的实现，更加注重对被征用拆迁人的公平补偿。特别指出，征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。《物权法》的有关规定将会改变现有拆迁模式，有利于减少拆迁纠纷。

　　三是在物业管理方面，提出建筑物区分所有权概念；进一步对业主和业主大会的活动和运作规则进行了规定；明确了公共维修资金的权属关系和使用管理；对道路、绿地、公用设施、车位车库等权属争议较大的问题进行规定，还提出改变住宅性质的实施条件和程序。这些规定有利于更好的解决当前物业服务中的实践问题，保护业主权益，促进物业服务的发展。

　　(作者系建设部政策研究中心办公室副主任兼战略研究处处长)