[提要]今年宏观调控一直是趋紧的，包括货币政策、针对房地产的一些信贷政策。有一些地产商的资金明显有偏紧。

　　今年宏观调控一直是趋紧的，包括货币政策、针对房地产的一些信贷政策。有一些地产商的资金明显有偏紧。整个行业可能会存在这个问题，从紧的货币政策不是单独对房地产。恒大等企业在国际资本市场融资情况不好，都和国际资本市场信用关系有关。次级债所引发的是银行信用之间的信心丧失问题，所以导致最后融资情况不好。

　　我不认为政府所有宏观调控政策是面对房地产或者希望房地产下跌，最近一段时间我们和央行、其他几个金融机构在协商，比如出台REITs(房地产投资信托基金)文件，今天新闻已经播了，除了REITs，还有信托基金等其他方式。现在政府尽可能希望房地产少从银行获取贷款，直接从资本市场获取贷款，他恰恰是转换了房地产获取资本的方式，这两个差别就是从银行获取贷款时风险在银行，然后转嫁给消费者，消费者是被动的，同时他不能分享从房地产获得的收益。如果REITs也好或者信托基金也好，更好完成房地产收益的话，他可以从房地产业里获得分配，所以这是两个不同概念，因为那个分配被银行拿走了，因为你拿着固定利息，这边可能是高息，保底利息加分成，可能获得更高收益。他是转换了谁来分担可能出现的成果、风险。

　　现在银行这块相对是比较紧的，但是这个紧不仅仅是对房地产，所有行业都同样。更重要的是它不管是什么行业，都是对中小企业更紧，对大企业反而没有感觉那么紧。因为更多银行是嫌贫爱富，他愿意有还贷的能力借款，次级债就是这样，大部分人没有还款能力。现在我们很多经济适用房、两限房反而提高的首付，商品房反而降低的首付，就是大部分购买商品房的是有还贷能力，购买经济适用房的反而还贷能力弱，所以提高了。

　　中小企业的支付能力、还贷能力、现金周转能力都弱于大企业。小企业就是笔钱，没有第二笔钱可以挪了，反而信用风险更加大。因此中小企业贷款利息反而提高了，包括典当的贷款利率都大大提高了，而大型企业还没有这么尴尬，起码没有丧失这么多或者贷款相对容易一些。不管在中国，在任何国家都是这样，嫌贫爱富都是一个毛病，只要嫌贫爱富，就一定先贷款给大企业。中国政府我估计今年就会开放市场直接融资，它可能就会缓解银行压力，可以解决中小企业的一些问题。

　　从历史上看，房地产大概每年要死掉2万家企业，好的时候是这样，坏的时候也是这样，没有发生太大变化。他有一个和别的不同的，项目公司很多。就好像我们今天看这个是餐厅，明天还是餐厅，但是已经换人经营了。房地产企业里有大量的收购、兼并，他和别的行业不一样，别的好也是要你的技术、要你的市场，但是房地产业大部分兼并都是要土地，我既不要你的人也不要你的技术力量，不是要你的钱，是要你的土地。这种兼并是以土地储备为首要目的的交换。像别的可能要你的现金技术、厂房，和这个完全不一样。