主持人：在成立之前我们也讨论一下它的名称和定位，特别是在一个星期以前，我们跟房总对商业地产专业委员会的名称定位也进行了讨论。为什么我们叫筹备会呢？在这个会议上，商业地产加的这个名称是不是准确，我们也在探讨。上一次房总提出一个持有性物业，这个范畴也叫商业地产。如果这样的话，我们的写字楼、宾馆酒店都有持有性的、经营性都可以纳入到商业地产的范围，所以大家充分发表一下意见，下面请远洋地产的副总裁陈雷先生做一下发言！

远洋地产副总经理 陈雷

　　陈雷：第一是感谢，感谢咱们这个协会。第二这个对我们是一个机会。第三是肯定要积极的参加。另外一个就是希望同行在这个大平台下，我们共同的谋求更大的发展。谢谢！

　　主持人：我们在成立商业地产专业委员会之前，得到了很多企业的支持和帮助，特别是《楼市》传媒蔡总也对商业地产有很深的研究，所以我们现在请蔡总做一下发言！

《楼市》传媒出品人 蔡鸿岩

　　蔡鸿岩：今天《楼市》传媒为今天的筹备会的召开做了一些服务性的工作，因为《楼市》传媒和房协一直以来有一个很好的合作，房协也给我们很多政策方面的指导，所以对房协的工作我们也是义不容辞的。

　　那么就商业地产来说，《楼市》传媒也是在最近一两年来逐渐越来越关注的一个重点领域，我在地产行业有14年在媒体关注房地产行业的历史。我跟房总最早认识是1994年的时候，房总是我做房地产这个项目的时候第一个采访的对象。包括房总他们做出的成绩也都是历历在目，我觉得商业地产随着中国的发展进步，我们一直认为房地产销售物业逐渐转向持有性物业这样比重的增加，实际上是我们整个行业的一个进步和水平提高的一个标志。

　　特别是在整个市场环境下，包括金融的融资渠道上、融资手段上。由于国家越来越趋于开放，给予这样一个金融信贷的支持，所以持有性物业，很多房地产企业寻求到上市的机会，在上市之后很多真正有实力的房地产企业才能够做大，这种情况下持有性物业就会增大。商业物业的价值比一个简单的销售性的物业，特别是对于土地的价值体现上，不是几倍的提升是几十倍甚至是上百倍的提升。作为一个城市来说，我们小时候学的知识叫中国是地大物博，现在我们是人多地少。我们13亿人口的数量，跟我们现在整个的发展，跟中国的资源我们现在感觉到越来越短缺的是资源，我们现在越来越要注重节能环保，包括节地的建筑，商业地产对中国土地价值的提升是非常非常重要的。

　　还有一个就是在城市就业上的问题。未来会进入城市很多人，大家在什么地方就业他不能都当盲流，他必须要寻找到自己的就业机会，有自己稳定的收入，然后你才能有自己的家，社会才能够和谐稳定。所以我觉得这个商业物业，包括社会整体经济的发展都是有非常非常巨大的贡献。因为那天我跟蔡云拜访房总的时候，房总说了几个数字我非常的惊讶。华贸中心提供的就业人数就有上万人，创造的产值每年的税收这些数字都是惊人的数字，这不是一个简单的制造型、生产型的企业所能够实现的，在这么一个有限的地块上能够实现这样的价值，这就是商业地产的价值，作为我们媒体来说来帮助推进商业地产的发展，作为行业媒体来说我们推进这样的一个发展，这个是我们义不容辞的责任，能够尽力一些我们也感觉到非常的荣幸。多了就不说了，以后给大家多做好服务，给我们这个专业委员会做好服务，需要我们媒体来推动哪一块工作的时候，我们是有求必应，包括在座所有的企业都是这样。谢谢大家！

　　主持人：下面请汉博机构的朱总给我们做一下发言！

汉博机构总经理 朱友军

　　朱友军：非常感谢中房协提供这样一个机会！刚才各位讲的都非常对，我也非常的赞同。那么汉博成立3年了，我们做了20多个商业地产的策划，和非常多的开发商进行了合作，这里面大部分都是大的国企，还有各个地方的上市公司我们感触也非常多。这个行业从开发角度来讲，包括我们在做的过程当中有三到四个超过三四个亿的，但是很少有像房总这样做成华贸中心这个样子。

　　那么商业地产对于各个城市来讲，政府都非常的重视，因为它能提供大量的就业岗位和创造利润，所以希望开发企业能够留下这么几个不动产，然后可以给他一些住宅类的地产。那么作开发过程当中，商业地产需要大量的资金投入，还有一个就是把各个专业机构整合到一起的能力，包括运行、招商、设计的能力。还有一个就是未来商业地产是长期持有还是变现，那么对上市公司而言，他也承受着巨大的压力，因为做完以后第一年的租金可能不是很高，所以他就会有压力，因为他测算的时候不是这样的，这样的话和预期会有很大的改变，这样的话中途就会卖掉，真正能够把自己的决心定下来要做商业地产的实际上很少。因为现在很多房地产企业很不具备这方面的水平，所以我们确实有必要有这样一个平台讨论，特别是对持有性的物业，厦门国际银行给予8到10年的贷款，现在可供银行挑选的资质好的商业地产也是非常少的，大部分的商业地产很难从银行贷到行，这个跟他开业后的租金、回报率都有非常大的关系。我们也会感觉到开发商的各种各样的难题，我们也会帮助他们一起解决。包括资本买卖、变现，我们去年也做了四五单，那么在这个过程当中，我们发现成功的几率非常多，我们发现买房需要你的资质，他要求你在开业的过程当中能达到他预计的8%，如果按现金兑现的话要达到6%。如果真正一开业能达到这样的水平的很少，但是真正能达到这样水平的话，大部分的企业是不愿意卖的。因为他8到10年以后会收回成本，那以后就是自己的利润。今天来的都是大开发商，对这块的资金也好、盈利能力等等各个方面都非常强，我们在全国各地都有分公司，但是大部分开发商是不具备这样的实力的，所以从中房协来说，他把所有的开发商有一个指导性的意见，这个是非常好的。

　　主持人：下面请对外经贸大学的梁蓓老师发言！

CCIM中国总会 梁蓓

　　梁蓓：其实就我本人来说，和中房协的领导也是认识很久很久了，当时我是从1999年的时候，把美国的国际投资师协会引进到中国的时候，我和我们的领导们说，中国的房地产什么时候是成熟的呢？就是我们的大牌投资的企业家们意识到他们一定要做商业地产的时候，他们就成熟了，市场也成熟了。简单的这样说，住宅地产是做一时，商业地产是做一世。

　　刚才各位老总都在说，这个题目到底是不是要定位叫商业地产？我觉得定位商业地产没有任何问题。但是有一个含混的地方，就是目前市场的说法，一说商业地产大家都会认为是商场的商业。而不是我们说的这个商业地产。其实这个词的含义应该是属于金融范畴，刚才有的老总说是持有型、经营型，你说它是投资型也行、收益型也行。但是就从商业地产来说，这个说法其实是最规范的，我觉得蔡总有责任在您的杂志上把这个事弄平了。这个其实挺重要的。

　　我今天听中房协领导讲还有企业领导讲，我个人的感受是我1996年在美国谈了3年，把商业地产概念引进。那个时候每个人懂这个商业地产，今天特别让我感动，我觉得中房协能够把这个商业地产提高到这样的位置上，能够请到我们今天在市场上这些品牌地产的老总在一起开会，我觉得是一个划时代的意义。

　　从2006年、2007年到今年，我觉得住宅地产实际上和商业地产，它在结构上、比例上是在博弈的过程当中，确实赵总说了，死的盘太多了。上海很好、香港很好、到北京不行，可能不经意的小型的商业地产很火，大家也觉得非常的困扰。很多企业家就不敢往前走了，商业地产和住宅地产有很大的区别，住宅地产基本上是靠胆量、自恋，咱们把这个楼盖的多漂亮都行，商业地产不可以。为什么？因为商业地产是国际的标准化的语言，这点特别的重要。我今天特别的高兴有这么多的、我们行业领头的品牌地产老总都在这里，如果说我们要做商业地产不遵循国际标准来推动、定位和招商，还有做格局的规划，今后的投资回报无论用什么公式计算其实都是挺难的，这个是毫无疑问的。

　　其实我是考虑，如果我们的住宅地产的开发型企业不仅有胆量，而且加上专业的知识和团队敢进攻商业地产，那我觉得市场的格局基本上定了。就是最后做商业地产的开发商从全世界来说没有太多，只有几大家，不管是是资金密集型的，或者是技术密集型的，或者是有一个强有力的团队，这个都是必须的。

　　今天也非常高兴参加这个会议，今后在座的大家不管是在做这个方面的投资还是运营管理方面，我也希望能够尽微波致力，包括大家把国际的资源导入，各位老总有什么要求，我们尽量的能够做到的没有问题。谢谢大家！