和讯排行榜：看哪些房企资金链要断

　　如果泡沫破灭 银行和地产商谁先死？

　　房价“拐点论”又引争论 任志强：要死也是银行先死

　　试问房价走向

　　金融调控部门十分关心房地产市场走势与企业资金链的关联度。

　　如问卷的第九个问题是“房地产市场交易量下降的状况持续多长时间，可能明显影响开发企业的贷款还款进度”；选择项为：一个月、三个月、半年、一年及以上。

　　在第三部分“价格和销售情况”中，被调查企业被问及，二套房贷款政策是否会对商品房销售产生较大影响。

　　实际情况是，据上海某国有大行统计，2007年9月下旬，房贷“新政”发布后，该行去年第四季度个人住房贷款项目审批数比上季度降51.8％。由此表明，房贷新政挤出了市场中的非理性“水分”。

　　同时，央行上海分行希望听到房企对房价走势的判断和自身的行为选择。

　　问卷请开发商预测今年上海房价的后续走势，选项包括：将出现较大幅度的下跌、经过盘整后将呈小幅下跌走势、盘整后呈小幅上涨走势、将出现较大幅度的上涨或其他观点。

　　类似问题还有，开发商预期未来多长时期内，上海房地产市场将有所回暖；选项分别为已经回暖、一个月、三个月、半年及以上。

　　对此，开发商都将作出哪些行为选择。

　　房企苦撑房价？

　　房企资金链紧张程度如何，目前已是初露端倪。

　　“我们的(开发商)贷款客户目前的利息偿付都较为正常，因为贷款要到年中或下半年到期，那时才能看出分晓。”4月11日，一位有着十余年对公信贷经验的上海某大行信贷经理说。但这位信贷经理已明显感觉到，“开发商压力很大，资金链趋紧，这是毋庸置疑的”。

　　那么，下一步，房企如何化解资金困局？

　　首先，“房企还是想到我们银行贷款。”上述资深信贷经理称，这也是目前最经济的方式。

　　其次，开发商将选择同业拆借，也即企业之间的资金拆借。但拆借的成本畸高，目前银行贷款的年利率一般不会超过10％，而房企同业拆借的年利率可能达到40％至50％。

　　第三条渠道是采取股东方注资，吸引资金，或强强联合等类似的财务重组。

　　第四条道路，也是开发商最不愿意做的一种选择——降价售楼。据上述信贷经理透露，他所知道的开发商中，目前没有一家选择降价售楼，因为到期贷款较少，“都在撑着”。

　　但开发商已为死撑房价付出了代价。

　　除同业拆借的高昂利息外，上述信贷经理熟悉的一些房企最近都没有拿地，一是因为手中没有宽裕资金，二是此时拿地风险较大。

　　中国指数研究院新近发布的上海商品住宅交易分析报告称，虽然今年初土地供应量有所增加，但土地开发量同比却出现大幅度下滑，新开工面积也有所减少；原因正是商品房销售量连续数月下滑，开发商资金链出现紧张。

　　值得注意的是，当内资房企拿地减少时，外资在上海频频扮演抄底角色，近期拿地反而较多。

　　外资除了拿地，还通过收购房产项目进入上海房地产业。本报记者此前获取的一份内部报告显示，2007年前三季度，上海市外资收购房地产的项目约24个，总成交价值约330亿元，无论从数量还是从金额上均超过2006年全年。

　　死撑房价的另一代价是支付更高的贷款利率。上述大行信贷经理称，该行的房地产开发贷款利率已在基准利率基础上再上浮20％左右；“而且上浮30％，开发商觉得也可以接受”。

　　但银行目前手中的贷款额度非常有限，而且在结构调整中，房地产基本处于各行非优先支持行业之列。上述信贷经理称，4月份的贷款计划指标少得可怜，而且需要提前两个月上报上级行。

　　其实，“万科非常聪明，我相信目前它的资金面并不紧张，但在存量市场需求有限的情况下，谁先回笼资金，谁就能在后续调控中掌握主动权。”上述信贷经理直言。

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