成交量刚有反弹的京城楼市，又流传将有针对“投资性房产”的新的调控政策

　　4月7日，位于北京东坝的北京奥林匹克花园售楼处前门庭冷落，几无看房者，即使是询问楼盘情况的电话都安静如昔。本刊记者在售楼现场发现，在其3月29日推出的第四期300套房中，售出套数仅为59套。对这一明显不乐观的数据，售楼人员告诉本刊记者，“销售情况很一般，看楼的人也少。”

　　2月中下旬以来，以北京、上海等大城市为代表的楼市，出现成交量上升的情况，让很多业内人士大呼楼市终于回暖。但是，3月底以来，各地楼市成交又转而萎缩。北京很多地产商推出降价打折的促销手段，但是，楼市依旧乍暖还寒。

　　本刊记者在曾被誉为“泛CBD”的北京燕郊各处楼盘门前发现，打折或者降价活动也在持续进行。半年前曾出现千人排队买房的“美林湾”，如今的售楼处也相对冷清不少，尤其是“清明小长假”刚过，看楼者门可罗雀。其在3月份推出的200套房源中，至今为止仅售出20套。有消息称，该楼盘即将在5月份推出的第四期楼盘价格，将会从最初的5400-5600元/平方米的基础上，每平方米下降200-400元。

　　而包括远洋地产、富力地产、珠江旗下的多个在京楼盘，仍然在以炫目的打折以及附加增值服务的形式，招揽着目前极度疲软的楼市看客。

　　一位业内人士告诉记者，“目前来看，北京市场上某些楼盘销售状况的冷清，不仅仅是捂盘惜售造成的后果，更凸显出‘有价无市’的局面下，购房者持币观望和开发商宁存不降的心理博弈。”

　　一位接近政府部门的开发商告诉记者，目前在北京的地产市场，流传着“将要出现大变”的说法。据说国家即将出台新的调控政策，剑指“投资性房产”，即可能要组织对投资性房产进行清查，并利用税收等杠杆以及相关金融手段(加强按揭等审查的标准，使之更为严格)来对“投资性住房进行系列限制”。

　　东坝某楼盘的开发商告诉记者，国家控制投资性房产的政策即使出台，仍然要面临诸多困难，因为对于投资性房地产的判断并不容易。

　　但是有关“政府欲在提高第二套住房房贷比例的之后、继续对投资性房产实施调控重拳”的消息，已经引起市场的高度关注。曾经在楼市里浸淫多年并依靠投资房产赚得不少真金白银的刘先生告诉记者，“像我这样热爱买房的人，也都开始观望，不敢轻举妄动了。”

　　房企已处危险边缘 今年内必有大开发商要倒台

　　谁的江湖

　　分析称，天鸿、北辰、苏宁环球(000718行情,股吧)等财务堪忧

　　SOHO中国主席潘石屹和北师大金融中心主任钟伟近日私下里对了一份名单，他们两人分别列出了他们认为今年可能要倒霉的房地产上市企业名单。潘石屹说：“看看速动比率就知道了。”钟伟说：“年内必有大的开发商要倒台。”

　　很显然，作为圈内人，两个人不会向媒体公布这份秘密名单，但据本报综合各项财务数据显示，部分上市房企已经处于危险边缘。实际上，变局之下的地产江湖已经悄然发生改变，现金和周转率正在成为房企的绝杀秘笈。而在那些昔日地王的背影下，已浮现出地产沉浮的痕迹。

　　潘石屹最近很活跃，先是提出了“百日巨变”，后又私下拿出一份房企名单，预计这些企业将“倒大霉”。虽然没有对外公布，但他扬言看看房企的速动比率就知道了。

　　实际上，在房地产金融的变局下，越来越多的房企感受到了来自资金的压力，其年报的各项财务指标也显得愈发难看。只不过，地产商们资金链绷紧缺银子的窘局被潘石屹扯掉了最后一块遮羞布。

　　恒大地产之后，谁会是步其后尘者？“百日巨变”是潘石屹的诅咒还是其夸大其词的猜想？在地产风暴来临之际，谁会是统领江湖的大佬？这一切或许能从虽枯燥但却相对真实的数据中找到答案。

　　土地受累

　　距1月3日定向增发方案获通过不足3个月，泛海建设(000046行情,股吧)就开始第三轮增发。短时间内推出又一次增发方案，显示了泛海建设对资金的极大渴求。

　　3月29日，泛海建设公告称，拟公开增发不超过1.8亿股募资65亿元，主要投向其整体上市收购的土地项目。

　　泛海建设表示，其的确面临资金紧缺，此次增发就是为推进此前增发获得的优质项目更快地开发以实现收益。

　　有业内人士表示，2007年各大房地产企业引以为豪的“土地储备”，2008年应该成为这些公司最大的包袱。

　北辰实业(601588行情,股吧)就已经尝到了高价拿地的苦果。

　　去年7月，北辰实业携手北京城开以92亿元的天价一举摘得长沙新河三角洲项目长沙地王。同时，北辰实业在北京竞得常营项目40余万平米的地块，使土地储备由年初的200余万平米增加到年末的700余万平米。

　　对外投资的增加使北辰实业的现金流也隐现危机。据北辰实业2007年年报显示，公司去年经营活动产生现金流量净额为-58.67亿元，年末公司负债达到119亿元，资产负债率上升至58%。而北辰实业今年还将开复工217万平米，新开工面积119万平米。这将进一步绷紧资金链。

　　和北辰实业同一处境的苏宁环球，也面临着资金链的尴尬。

　　去年8月24日，苏宁环球以总价44亿元的楼面地价创下上海乃至内地的地王新纪录。

　　而年报显示，苏宁环球土地储备1460万平米，速动比率是0.5，资产负债率高达77%，资金压力可想而知。

　　“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资，房价、股价、土地、资金形成一个恶性循环的怪圈，把很多上市地产公司套在里面了。”深圳知名地产专家半求说。

　　他表示，房价上涨的目的是为了推高股价，股市的融资成为圈地资本，圈地的目的还是为了推高股价，然后股东在高位套现，留下股市和房市一片狼藉。