消费者心理承受价位回落

　　调查数据显示，消费者能接受的均价4000元/㎡左右占据了46.5%，而从城区和镇区消费者能接受的房价比较来看，其中镇区接受4000元/㎡以下的较多，城区接受4000~5000元/㎡的较多，两者基本差距不大。中原地产研究部认为，消费者能接受的房价基本反映了对房价的预期，购房者心理承受房价在这一轮的楼市下降中快速回落，因为2007年10月份他们也做过类似调查，结果表明47%的人能接受的心理价位高达6000元/㎡。

　　对东莞消费者购房影响最大的因素是房价，品牌的影响度最低。其中选择房价因素的占了75%，然后依次为地段、户型、小区生活及公共配套、园林及环境，物管和品牌的影响最低。但中原地产也认为，随着东莞楼市的发展，小区园林及环境和小区的生活及公共配套会越来越受到重视。

　　同时，东莞人买房需求受区域限制明显。选择在城区购房的占据46.3%，在本镇购房的占36.7%，而愿意到周边镇区购房的，仅占16.9%，可以看出东莞房地产市场需求的地域特征比较明显，开发商能否抓住本地主力需求仍然是销售的关键。

　　购房需求依然旺盛

　　调查数据显示，预期房价继续下降的达到了50.6%，而从消费者预期房价的升降幅度来看，47.4%的人认为会下降10%以上。

　　短期观望气氛虽浓重，但市场潜在需求依然旺盛。调查显示，有购房计划的占据67.3%，其中一年内有购房计划的占据4成多，看形势而定的占据3成，而不考虑买房的只有1.7%。

　　从各类营销方式中，消费者最感兴趣的降价方式74%的人选择了直接降价，相比其他变相降价，消费者倾向直接降价，这也应当是房价顺势而为的直接表现。业内人士认为，东莞房价持续下跌预期在4月仍然会十分强烈，东莞市场观望气氛浓重，因此新推楼盘应该在上市时价格一步到位，避免持续下降。

　　消费者普遍认为购买第二套房提高首付和利率对购房影响最大，占54.8%，这些人的购房目的主要以换房和改善居住环境为主，而银行贷款审批制度更加严格和东莞取消购房入户对购房影响力则不大，分别只有一成左右购房者选择这两个因素。

　　自住型买房占据绝对位置

　　调查数据显示，42%的消费者目前无房，并考虑买房为自住，39%已有商品房的买房为改善居住环境和给父母或子女居住需要买房，已有两套房及以上住房为投资买房的只有2成左右。

　　这表明市场已经以自住需求为主体，以自住需求为主导的同时，消费者也普遍认同的观点是以自住需求为主的市场，更有利于房地产的长远发展；经济的发展、收入的提高，也是房地产市场长远可以发展的保证；同时城市化发展进程的加快以及东莞与广州、深圳的联系也将会促进东莞房地产市场的发展；随着东莞保障性住房建设的增多，消费者选择增多，将促使东莞房地产更合理发展。

　　而市场投资性需求呈现两种派别，一种是一年内投资，目前房地产市场的调整，市场的低价楼盘屡屡出现，投资回报率已经比较高可以投资，另一种投资则处于观望，对市场的不明朗没有做出选择。

　　观点 新上市楼盘价格应顺势降低

　　业内人士认为，东莞楼市已经形成了自住需求旺盛的买方为主导市场，一方面短期市场观望气氛浓重，市场频频出现较低价入市楼盘，带动购房人气，而这种人气并没有在一个不成熟的东莞房地产市场中延续，而是在一轮又一轮的低价房中成就了消费者，致使消费者在市场的带动下预期逐渐走低，开发商在被动中制定房价，表现为房价顺势而为。

　　另一方面消费者购房影响最大的因素是房价，预期房价下降的消费者达到一半以上，在需求疲软，预期下降的房地产市场中，房价应该根据市场而定以此挽回需求才符合市场规律，因此只有顺势降低房价，尽快达到消费者的心理预期价位，抓住消费者需求特征，才能快速回笼资金，同时房价也会随着需求的变化而止住走低的趋势。