演绎“开发+自持”平衡术

　　对于笼罩在资金阴影下的房地产企业而言，其一举一动都将聚集关注的目光，金融街的一次卖楼行为也概莫能外。

　　4月8日，金融街控股股份有限公司（金融街，000402.SZ）发布公告，以约23 亿元的价格将金融街F3 项目（金祺大厦）出售给中国光大银行股份有限公司（下称“光大银行”）。

　　但对于行走在快速开发和物业持有之间的金融街的这一举措，业内并不乏猜疑之声。就在几天前发布的年报中，金融街回顾2007年业绩时也做出“自持物业经营成为公司新的利润增长点”的表述。

　　“金祺大厦的出售无疑是释放现金流压力的行为。金融街自持物业规模正在稳步增加，而开发规模也在急剧膨胀，这对公司现金流构成了一定压力。”一位不愿具名的业内人士指出。

　　显然，对于开发面积激增的金融街而言，如何寻求快速开发和物业持有之间的平衡是一道需要仔细考量的选择题。

　　锁定2008年利润？

　　据了解，金融街与光大银行在几个月前就此次交易开始接触，不久前签订了买卖协议。“这是一个正常的销售行为，金祺大厦本来用于开发销售，并不打算自持。”金融街董秘于蓉告诉记者，此次销售收入将用于公司的在建工程。

　　但对于此次金融街的出售行为，大多分析师的关注点在于对其今年业绩的影响上。

　　位于北京金融街F区3号地块的金祺大厦，项目建筑面积107400平方米，办公用建筑面积71283平方米，折算下来，光大银行的购买价为每平方米2.35万元。

　　“出售金祺大厦对金融街2008年的业绩意义重大，该项目将结算净利润7亿元左右，预计公司今年业绩已经锁定。”长期关注金融街的海通证券(600837行情,股吧)分析师帅虎指出。

　　帅虎解释，金祺大厦主体结构已经封顶，现在正进行外部装修及机电工程安装，已处于收尾阶段，按照一般工程进展经验看，将在今年竣工交付。从付款进度协议看，项目一旦竣工交付，光大银行将及时全部支付交易款。而项目竣工交付和完成支付交易款意味着此次销售收入将反映在今年的业绩上。

　　持有相同观点的分析师不乏其人。齐鲁证券房地产分析师涂力磊也表示，金祺大厦属于公司今年的主要结算项目之一，23 亿元的价款基本可以锁定今年45%左右的业绩。

　　不过，相比长期关注金融街的分析师们的直白和对金融街此举锁定了金融街今年大部分业绩的预期，金融街的“官方表态”略显含糊和谨慎。

　　在公告中，金融街仅表示，这是公司2008 年经营工作取得的重大成果，如上述项目在2008 年实现竣工结算，该项目产生的收益将记入公司2008 年净利润；如在2009 年实现竣工结算，该项目产生收益将不能记入公司2008 年净利润。

　　释放现金流压力

　　此次售楼行为对金融街而言，意义并不仅仅在于提高盈利。

　　“除提高公司盈利外，也基本释放了公司现金流的压力。”中原证券魏博指出。

　　在他看来，金融街的发展规划是出售物业和自持物业将并行发展，预计2010年公司自持物业规模达到100万平方米，这将对公司现金流构成一定压力。

　　根据年报，去年金融街经营活动产生的现金流量净额为-8.13 亿元，投资活动产生的现金流量净额为-3.26 亿元。

　　对此，金融街年报解释为，2007年开复工面积较大及工程支出较大。

　　据了解，金融街2007年总开复工面积120 万平方米，新开工面积101 万平方米，竣工面积16 万平方米。

　　不过，金融街今年计划开复工面积约220 万平方米，实现竣工面积约40 万平方米。

　　相比去年将近一倍开复工面积的增长无疑是对其现金流一个更大的考验。

　　据了解，金融街今年计划安排项目开发投资约160 亿元，其中工程投资约60 亿元，新项目拓展投资约100 亿元，计划实现主营业务收入约50 亿元。

　　于蓉指出，今年开复工面积大幅增加是因为公司的资产规模在加大。不过，相比大多开发商，金融街的资金是充分的。

　　“上述支出资金主要来源于公司自有资金、现有房地产项目销售收入、物业租赁收入和银行借款。”金融街在年报中写道。

　　就在今年1 月，金融街实施了2007 年度公开发行股票方案，以27.61 元/股的价格公开发行3亿股，募集资金净额82亿多元，这无疑让资金捉襟见肘的同行羡慕不已。

　　“目前整个房地产行业的资金面压力一直较大。是否具备充足的现金流将对企业今后发展起到至关重要的作用。”齐鲁证券房地产分析师涂力磊指出，金祺大厦实现销售让金融街在现金为王的市场竞争状况中获得更多的优势。

　　“考虑到公司正处于加速拓展项目阶段，先前刚刚完成公开增发，资金优势明显，不排除近期收购大规模商务地产项目的可能。”帅虎分析指出。