富力地产

　　根据富力地产(2777.HK)2007年年报，富力地产全年销售额达148亿元，同比上升45%。

　　这是一个耀眼的数据，但是，另两个数据指标却异常严峻。根据年报，富力地产银行借贷总额约为199亿元，接近200亿元大关，在这一负债中，一年内到期的短期贷款则达到74亿元，与此成鲜明对比的则是，2007年富力地产的现金及现金等价物共13.3亿元。

　　由此计算，在一项真实反映公司短期偿债能力的指标中，富力地产的速动比率仅为0.3。通常情况下，一个公司的速动比率应达到1。

　　富力地产董事长李思廉曾表示，公司目前的资产负债率达到140%，并坦承，宏观调控压力之下，要解决公司的资金问题，一个保守的做法就是短期内不买地，以及等待证监会批准其A股上市。

　　透过如上公开言论，富力把降低负债率的希望寄托于两点:短期不买地与顺利回归A股。然而从目前来看，前者会受到上市公司业绩的束缚，后者受政策风向影响颇大，具有相当不确定性。

　　另外，富力地产今年的销售目标是240亿元，目标增幅达到62%。

　　过往一年被公认为是地产极度疯狂与极度亢奋的一年，富力地产销售额增长45%，那么，在以人心观望、交易低迷开局的2008年楼市，如何实现这一更加昂贵的目标，对富力地产形成相当考验。

　　去年，富力地产在天津、广州、佛山三地分别掷出50亿元、46亿元、47亿元，制造出三个地王(后二者为联手拿地)。

　　过去一年，其全国土地储备增加接近1000万平方米。因此，这些地价款也将构成富力应付款项中的大宗。

　　富力地产在全国化扩张的地产公司中以多业态为自己的商业模式，并力图增加其商业物业的持有比例。

　　李思廉曾表示，住宅项目仍是富力地产的主业，公司现有资金85%用于此，而只有15%用于持有型物业开发。

　　然而，在持有物业的最初阶段，这样的战略反而会使自己的现金流更趋紧张。

　　去年年末，富力地产将北京爱丁堡广场写字楼项目作价17.1亿元售出，似乎印证了在现金流紧张的背景下，这一商业战略难以被完全遵守。

　　综合来说，富力地产在未来一年中的现金流压力将持续紧张，在市场陷入低迷之际，对产品的定价策略进行相应调整，或可为公司铺垫一个更健康的明天。

　　首创置业

　　在调整销售节奏、策略问题上，首创置业(2868.HK)压力并不像富力地产那样明显，但首创置业同样有属于自己的降价悬念。

　　本报跟踪了过去一年首创置业几乎所有增加土地储备的动作，数据亦显示公司在成都、天津、沈阳三地动作最大。根据3月10日公告的2007年年报，2007年首创置业新增土地储备共560万平方米，在总共近1000万平方米土地储备中，北京以外地区占集团土地储备的比例达到83.4%。其中天津、成都的比例已经超越了北京，沈阳和西安的比例也只是稍低于北京。

　　如果用一个简明的数据显示的话，首创置业当前在天津共拥有5个项目，已开工4个项目，而在成都则拥有4个项目。这意味着，一年之内，首创置业在津蓉两地的行业话语权倍增。随着未来数年这些项目相继入市，公司在这两地的区域房价影响力会逐渐显现。在这样情势与目前的市况下，策略性地进行促销活动，正是抢占先机之举，也将使公司的市场份额及特定区域的领导地位获得提升。另外，截至去年年末，首创置业借贷总额达59亿元，其中短期负债达到23亿元，公司的现金及现金等价物为26亿元，速动比率为0.4，略好于富力、保利。

　　考虑到在港上市的首创置业有迎合投资者土储爱好的动力，今年公司将投入40亿元，再增加土地储备，这无疑更加考验公司的总体债务平衡术。总裁唐军表示，年内将推出11个项目，入市面积也会比去年有24%的提高。但是，这些项目将更多来自北京市场之外，在成都、天津、沈阳整体房价大幅落后于北京的背景下，首创置业从中获得的预售款并不会给人太多的惊喜——事实上，正是在去年，这一事实已导致首创置业在入市面积面积增加的同时，销售额却降低6.8%。

　　首创置业改善自己财务结构的一个途径是希望尽快回归A股，但是这是一个行业共同面临的不确定路径。