2008年伊始，北京的地产业就迎来了打折寒风，银行紧缩银根让资金链紧张犹如扼住了地产商的咽喉。本期待能在4月份打个翻身仗，却发现好景不长。从北京市房地产交易管理网的统计数据来看，4月5日至11日，整体期、现房签约量均比前一周有所下降。其中期房住宅交易1004套，环比前一周1357套下降26%，住宅签约面积为126433平方米。这让前几周稍稍看到回暖迹象的地产商们又大失所望。在业界的探讨中，关于楼市供给需求的预期分析再次成为主流话题。

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　　北京市房地产交易网数据显示，今年2月份，全市期房网上住宅签约共计2318套，日均签约80套，与2007年2月相比，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54.2%；环比今年1月成交量下跌了139套，降幅为56.3%。而1月住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。

　　3月份，即便是多数项目采取打折促销的手段，北京楼市仍未有回暖迹象。来自北京房地产交易管理网的数据显示，3月份北京住宅期房签约量为5642套，日均住宅期房销售量为182套。去年同期北京住宅期房的签约量则达8004套，日均销售量达258套。今年3月比去年同期成交量下跌2362套，跌幅超过30%。

　　北京联达四方地产经纪公司董事总经理杨少锋认为，所谓的购房需求主要来自四方面。首先是投机，快进快出在短期内炒房。其次是投资需求，钱存在银行不断贬值，而房价不停在涨，通过买房出租获取收益，并预期未来房价上涨。第三是恐慌性需求，父母为刚毕业的年轻人买房，担心今后房价高涨买不起或者买不到好位置的房。第四才是结婚、购买第一套住宅的实际需求。

　　“因为高价高涨，那些真正有住房需求的人，只能在高涨的房价面前望楼兴叹。而前三种需求，只要政府出台相关政策限制，很快就会消失。”北京天润置地及房地产开发(集团)有限公司副总裁王哲说。

　　杨少锋也认为，“投机需求受政策影响最大——二套房贷政策、物业税一出台，投机需求马上就消失。如果对市场未来的预期降低，房价涨得不那么快，投资需求也将逐渐缩减。”

　　二套房贷政策和银行紧缩银根极大地打击了楼市投资性需求，今年2、3月份，京城楼市惨淡开局。

　　“其他需求之所以旺盛，都是基于对房价上涨的预期，一旦房价平稳，当前楼市的需求将立刻萎缩。所以，需求旺盛，这只是房价上涨所造成的一个假相。第二套房贷政策出台后，深圳、广东楼市由抢购变成无人问津就是最有力的证明。”杨少锋说。

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　　结婚租房比例较去年增加10%

　　根据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示，2007年北京结婚置业购买房子需求人群占到该公司总购房人群的28.6%，同比2006年上涨12%左右。2008年1月到2月中旬，该公司北京租赁成交量同比去年上涨了15.3%。其中选择租房结婚的成交量明显上升，同比2007年同期上升了10%左右。

　　分析人士认为，租房结婚比例上涨的主要原因是房价过高，年轻的消费者期待房价能在一系列调控政策下有所下降，所以选择继续观望。

　　土地放量大增影响楼市预期

　　来自北京市土地整理储备中心的数据显示，今年一季度北京市共成交41宗地块，成交土地面积530万平方米，规划建筑面积655万平方米。其中，住宅或含住宅性质用地27宗，成交土地面积452万平方米，规划建筑面积574万平方米，分别占总成交面积的85%和88%。而2007年一季度，北京市仅成交11宗地块，成交土地面积193万平方米，规划建筑面积160万平方米。由此可见，今年一季度相比去年同期，成交土地面积增长了175%，规划建设面积增长了309%。根据土地局公布的数据显示，第二季度上市地块共46个，占地面积566公顷，比第一季度还高。

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　　在焦点网锦旗主办的土地论坛上，伟业控股公司副总经理张剑认为，政府正在通过以增加楼市供应的方式，来达到抑制房价的目的。

　　从供应量来看，相对去年全年供应量800公顷土地而言，今年一季度530公顷的供应量相当充足。从地域分布来看，五环以外的土地占到整个土地供应的70%。“从成交价格来看，虽然一季度成交地块的楼面均价仍然维持在4000元左右，但因为地理位置的差别，与2007年相比，还是有所差别。”张剑说。“虽然土地价格是人们对未来房价的预期，增加土地供应量在一定程度上会影响人们的预期，对房价的抑制也能起到一定的作用，但在目前大通胀的背景下，房地产本身的保值增值功能开始显现，因此，现在土地对房价的作用就显得不那么直接和明显。”

　　住宅将大批面世供大于求

　　2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等一系列住房保障文件先后出台。文件中明确表示，今后的土地供应上，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

　　2007年北京已经推出了9块限价房用地，规划总建筑面积超过310万平方米。如果这些土地全部建成面积为90平方米的小户型住宅，那么这些土地将在明年转化成超过3.5万套房子。“加上经适房、廉租房，预计今年下半年将有600万平方米、约7万套保障性住房面世。今年新增供应市场的商品房面积大约1800万平方米、15万套。也就是说，今年北京楼市新建住宅总供应量为22万套，加上截至4月2日23724套的现房，北京2008年期房现房总供应量预计超过25万套。”

　　2006年，成交量是1900万平方米和16万套；2007年成交套数约为12万套，成交量同比下跌25%。2008年北京楼市第一季度成交总套数仅为1.47万套，同比下跌超过三成。“对比去年全年12万套的成交量，北京住宅不是供不应求，而是严重供过于求！”杨少锋在博客中这样写道。

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