■ 涨价调查：高端及新开地产项目领涨

　　记者在采访中发现，一季度北京楼市有两类住宅产品价格出现了上调。

　　一类是高端地产项目，销售价格超过25000元/平米的高端地产项目多数上涨。根据北京房地产交易管理网公布的今年1季度商品住宅交易均价排名来看，同比去年4季度，今年1季度销售价格前30名的住宅价格均出现了上涨。

　　另一类就是今年一季度开盘的项目。记者统计发现，今年一季度开盘的纯新盘，全部采取低开高走的策略，几乎所有楼盘都在3月份左右上调了房价，涨幅一般在1000元/平米左右。

　　来自中原地产的统计报告显示，高档公寓市场依然表现为“量跌价涨”的态势。业内普遍的观点是高档住宅具有一定的稀缺性和高品质性，高端住宅的自身特征决定了其下跌的可能性不是很大。

　　产品提升

　　◎代表：缘溪堂

　　位于玉渊潭公园旁的高端项目缘溪堂目前只有几套房屋在售，均价为35000元/平方米，记者查阅搜房网项目资料发现，缘溪堂2005年10月开盘价格为20000元/平方米，两年多上涨了15000元/平方米。

　　据介绍，缘溪堂将在5月推出后期产品，后期产品售价将大幅提升，预计为50000元/平方米，项目销售人员说，项目是80米高的三座南北向纯板建筑，共300户，玉渊潭湖面及园林景观资源，不可复制；去年缘溪堂的价格始终没有往上提，项目后期产品在装修等方面也将有很大改进和提升，涨价是基于这些可以让项目保值增值的因素提出的。

　　位置稀缺

　　◎代表：悦园·悦莱苑

　　位于海淀区苏州桥南的悦园·悦莱苑2007年5月12日开盘，价格为19000元/平方米，目前在售户型面积为76、93、113平方米的二居，起价24300元/平方米。而2号楼极品精装4月底开盘，开盘价格涨至26000元/平方米。该项目去年还创下一周涨3000元的记录。

　　据售楼人员介绍，此次将要推出的2号楼为6层板楼，共56户，户型面积在55.86-151.75平米之间，户户通透，露台赠送面积达30-60平米，2008年12月就入住。另外，它是中关村核心区目前在售的惟一的纯住宅项目。

　　■ 记者观察：楼市迷雾有多深？

　　作为一种统计方法，房地产的均价一直以来被当作反映楼市冷暖的风向标，但我们看到，CPI公布的房屋销售价格同比上涨11%，未能真实反映当前楼市成交低迷的状况；那些断言房价下跌5%、10%或20%的言论，也难以在市场中找到坚实的依据。

　　而从楼市的季节性来看，经历了春节和2月的清淡，传统上3月回暖，4、5月逐步走旺的现象也没有或者难以再出现，这让诸多业内人士也看不懂了，楼市迷雾似乎越来越深。

　　或许换一个角度，从经济发展和行业周期来看，会清楚一些。中国内地的房地产业发展到今天，不过10多年而已，似乎并无周期可言，也无太多资料可供研究。但人们不应忘记，90年代第一次宏观调控后海南楼市泡沫的破灭；而这一轮始自2004年的宏观调控则更为猛烈，从土地供应制度、开发资金来源及房地产市场化向住房保障政策的转向，一次比一次深入。

　　香港长江实业董事郭子威认为，内地的房地产还在小学阶段，而香港已在大学阶段，许多公司已经有数十年的历史，经历过数轮房价涨跌。确实，从北京市场来讲，开发商们还从来没有尝试过降价的滋味，习惯了房价单边上扬的他们，难以接受下跌的预言。而一个正常的市场，价格涨跌则是正常现象，或许他们，包括那些高价购房的消费者们，也要习惯这一点，而不至于再出现“买贵了要求开发商补偿”的怪事。

　　在真正的、成熟的市场中，房产的价格取决于价值，它由项目位置、二手房参照价格、产品品质、物业管理等多种因素左右，对于一个专业的地产界人士，奢谈均价将不再有意义，他将对那些问他“房价最近是跌了还是涨了”的购房人说：“你能不能说具体一点，哪个区域，哪个项目？”（采写/张学冬 张晓玲 杨娟娟 摄影/周晓东）

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