就国际市场来分析，国际投资基金（特别是境外的私募REITs）进入中国市场由来已久。随着国内调控政策相继出台，大批资金开始走“曲线”——从简单的直接购买楼盘炒作，改为投资房地产企业，通过扶持开发商推高房价来实现炒高中国楼市的愿望。

　　国内一些研究机构认为，2006年外资私募REITs参股的股权投资案例至少有14起，总额高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有8起，涉及金额8.70亿美元。

　　跨国物业顾问服务机构世邦魏理仕2007年12月5日发布的报告显示，2007年前三季度有17亿美元投向上海进行物业收购。去年全年这一数字是19亿美元。除了市区，已有投资者对位于市郊的物业主要是工业物业展露兴趣。外资用于收购上海整幢物业的资金是每月递增的，据之前世邦魏理仕研究部的调查数据：2007年一季度境外机构投资者在上海整幢物业的收购额为38亿元(约合4.75亿美元)，但截至6月份收购总额已蹿升至13亿美元。

　　这仅仅是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股、购买企业债券等方式进入中国市场的国外游资炒作的资金在20倍至30倍之间，也就是说，目前至少还有300亿元左右的资金持续投资在中国楼市中。

　　境外资金加速收购内地地产的根本原因还在于高回报。德意志银行旗下房地产业务机构RREEF发布报告指出，中国住宅项目的毛利率高达20%~30%，未来表现可能超过美国。

　　写字楼的投资回报更诱人。世邦魏理仕发布的报告显示，2006年全球写字楼投资收益率，北京和上海以8%并列首位，高于纽约、芝加哥、多伦多等地1个多百分点，而巴黎、悉尼、我国香港等城市收益率只有4%~5%。

　　国家统计局公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2006年外资投资国内房地产总额剧增51.9%，而合同项目绝对数量只增长13.1%。这一趋势在2007年变得更为明显。

　　在这其中，尤其引人瞩目的是香港地区和新加坡以REITs形式大规模吸引内地优质房地产资源在境外上市的动作。

　　由于市场自身条件限制，中国香港、新加坡都将吸引内地优质商用地产资产作为发展当地资本市场的重要手段。新加坡资本市场在过去3年快速发展的基础上，进一步加大了对内地优质商用地产资产以房地产投资基金形式到该市场上市的支持力度。2006年12月8日，新加坡凯德置地公司成功将其在内地收购的9项商用物业资产打包以房地产投资基金方式在新加坡证券市场发行上市，其内地地产资产投资理念受到了投资者的广泛认同和热烈反应。

　　为保持与新加坡市场的竞争优势，香港特区政府于2005年专门修改了有关规则，允许内地地产资产以房地产投资基金（REITs）形式到香港上市，并于2005年底成功发行了广州越秀房地产投资基金，对内地房地产市场造成很大影响。

　　在此条件下，国内具有良好投资价值的商业地产正加速向海外市场流失。趋势如果继续下去，将有大量优质地产资产流失海外，国内证券市场将失去又一批具有高投资价值的优质资产资源，这对于迅速做大做强国内资本市场是非常不利的。

　　因此，未雨绸缪，尽快研究开发我国房地产投资基金市场有关问题是避免在不久的将来国内大量优质商用地产资产流失海外的唯一有效途径。

　　与此同时，我国房地产投资基金市场的发展，既可以发展和提高本地资本市场的规模和水准，为我国的房地产市场提供多样化、市场化的融资渠道，也为外资投资我国房地产市场提供了更多的工具和产品。

　　4.成为券商和基金公司业务创新的新渠道

　　开发房地产投资基金（REITs）市场是我国基金公司、证券公司拓宽核心业务、提高综合竞争力的重要机遇。

　　REITs使得房地产投资市场更多地由基金等专业投资机构参与，将引导市场的投资理念更加成熟，投资方式更加趋于理性。目前住宅投资市场的参与者基本是个人散户，投资理念不是很成熟，投资工具单一，对风险的预测和承受能力都较差。

　　房地产投资基金将使得市场逐步由个人直接购买房产变为间接投资于REITs单位，通过这些专业的金融机构以及专业的房地产资产投资和管理者的参与，市场的资金和价格将变得更加稳定，减少房地产市场的大起大落。

　　在REITs市场的发展过程中，良好的制度设计和机构逐渐成为市场主体、更加公开透明的交易和监管，将减少房地产市场不透明形成的人为炒作。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难，这种不透明的状态增加了人为制造紧张空气、加剧了价格炒作的可能。政府有关部门出台房屋交易网上备案制度也是希望对此问题的解决有所进展。REITs作为一个公众的投资基金，接受公众和管理部门的监管，会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露。如果其成为一个市场的重要参与者，则将会大大加大市场的透明度，减少人为的市场扭曲操作。同时，REITs的价格会更加及时地间接反映出房地产的价格，成为房地产市场价格的一个明确参照标杆。当价格偏离价值的时候，市场这只看不见的手也会较快、较有效的作出反应。

　　REITs将在资本市场给房地产资产提供基于现金流的估价基础，使得价格预期更加理性，减少因心理预期而产生的泡沫。

　　REITs是以稳定租金作为回报的投资工具，其定价基础是基于对房地产资产现金流进行理性、系统的分析来进行定价的。REITs的推出，将可起到重新审视房地产估值和资本化率的作用，特别是对于目前流动性较低的市场尤其如此。这样，就能将价格租赁比(Price-rent Ratio)保持在一个合理范围内。REITs在资本市场的兴起，将给大众带来更为理性的价格认知方式，减少非理性的价格预期，从而减少盲目投资的泡沫。

　　房地产投资基金是房地产业与金融业相结合的产品，产品设计与发行要求专业金融机构全程参与。从国外市场发展经验看，证券公司、基金公司等金融中介和服务机构在房地产投资基金市场的发展过程中不可或缺。因此，如果我国证券公司、基金公司通过参与房地产投资基金的研究、设计、定价、发行、承销、交易、资产管理等环节，大幅提升自身的核心竞争力和盈利能力，将有利于提高我国证券类金融机构大资产管理业务的国际竞争力，是证券公司、基金公司进一步发展壮大的重要契机。

　　（作者单位：上海证券交易所研究中心）